案件审理中法官得知 ， 汪某某于2015年2月就签收了法院送达的保全裁定 。 在知道或者应当知道其财产已被查封或冻结的情况下 ， 仍然出售被查封的房屋构成违约 ， 汪某某应承担相应的违约责任 。 由于双方约定了违约金的计算方式 ， 现晋某某选择按照总房款116万元的30%主张违约金34.8万元 ， 法院予以支持 。
对于合同未及时解除而扩大的损失 ， 法院认为 ， 虽然汪某某曾在2016年1月份表示晋某某可以另行购买其他房屋 ， 但同时也表明如果晋某某没有看中其他房屋 ， 则可待涉案房屋解封后继续履行合同 ， 且汪某某多次承诺能够尽快解决查封事宜 ， 并在晋某某尚未支付约定首付款的情况下就交付房屋钥匙、让晋某某装修房屋来表示自己的真诚 。 晋某某也选择相信和等待以致没有及时解除合同 。 法院认为 ， 汪某某应对损失的扩大承担主要责任 。 黎某某与汪某某离婚时 ， 约定涉案房屋归黎某某所有 ， 但双方并未及时办理过户手续 。 虽然黎某某对于出售被查封的房屋主观上没有过错 ， 但客观上导致房屋买卖合同无法继续履行 ， 黎某某作为房屋共同出卖人 ， 应与汪某某对外共同承担相应的民事责任 。
本案中 ， 根据交易惯例 ， 买卖双方在办理网签后 ， 买受人应按照合同约定支付首付款 。 因涉案房屋被查封 ， 无法办理网签 ， 晋某某对于合同可能无法继续履行应有一定的预期 ， 但晋某某既未在合理期限内行使解除权 ， 也未按照约定支付首付款以明示要求继续履行合同 ， 以致合同是否继续履行长期处于不确定状态 。 晋某某对损失的扩大及纠纷的发生也存在过错 ， 并应承担次要责任 。 而济南某房产中介在合同签订前 ， 已经查询到涉案房屋存在限制交易情形 ， 但未告知晋某某 ， 以致虽然促成了合同的签订 ， 但发生了履行不能的后果并使买卖双方产生纠纷 ， 房产中介存在过错 ， 也应承担一定的民事责任 。 因房产中介已注销 ， 相应的法律后果应由其经营者程某承担 。
裁判原告获赔50余万元
本案中虽然双方约定了违约金的计算方式 ， 但原告晋某某以约定的违约金不足以弥补实际损失为由 ， 要求以起诉日作为评估时间节点确定房屋价格及损失 ， 并无不当 。 评估报告送达后 ， 各方当事人均未在指定的期限内提出异议 ， 且鉴定程序合法 ， 估价结论有依据 ， 法院予以确认 。 故法院认定合同解除时 ， 涉案房屋溢价为943600元（即2103600元-116万元） 。
对于溢价损失的承担 。 我国原《合同法》第113条规定 ， 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定 ， 给对方造成损失的 ， 损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失 ， 包括合同履行后可以获得的利益 ， 但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失 。 （现《民法典》第584条规定 ， 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定 ， 造成对方损失的 ， 损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失 ， 包括合同履行后可以获得的利益；但是 ， 不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失 。 ）本案中 ， 因被告汪某某、黎某某不能提供可正常交易的房屋使原告晋某某利益受损 ， 首先应支付约定的违约金 ， 违约金不足以弥补损失的 ， 补足差额 。 综合各方在合同签订、履行中的违约及过错程度 ， 结合房款交付及房屋升值情况 ， 法院酌定被告汪某某、黎某某共同承担55%的责任 ， 原告晋某某承担40%的责任 ， 被告程某承担5%的责任 。
综上 ， 本案再审判决原告晋某某与被告汪某某、被告黎某某签订的《房屋买卖合同》于2017年7月11日解除；被告汪某某、黎某某向原告晋某某返还定金、支付违约金并赔偿房屋损失共计53万余元；被告程某（原房产中介经营者）向原告晋某某除已返还房屋佣金外 ， 需另行赔偿原告房屋溢价损失4.7万余元 。 本案再审判决已经生效 ， 且已全部履行完毕 。
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