文章图片
文章图片
文章图片
【保利|福州五里亭片区，保利招商和樾风华分析】
文章图片
继续楼盘分析 ， 去年连潘旧改 ， 渠城新村随后出现维权 ， 不过半年不到 ， 这个项目已经完成从拆迁到土拍 ， 目前楼盘也已经发布 ， 取名保利招商和樾风华 ， 搜索地图渠城新村 ， 已经成为历史 。
以前市场觉得福州拆迁速度缓慢 ， 而这个项目给出了最快的响应 ， 不用一年 ， 一个旧房就能变成预售新盘 ， 下面就来聊聊这个项目 。
楼盘规划保利招商和樾风华：备案名（榕海公馆） ， 地处：福马路南侧 ， 五里亭地铁站边 。
项目占地37亩 ， 规划9栋住宅 ， 其中有6栋18F小高层、3栋26-27F高层 ， 总户数548户 ， 主推105、107、128、143的2T2产品 。
土拍情况2021年12月1日 ， 保利以底价14.47亿竞得福宗地2021-59号 ， 楼面地价20551元/㎡ ， 商品房指导均价35000元/㎡ ， 土地面积：37.72亩 ， 容积率：2.8 ， 建筑限高：100米 。
分析：去年最后一场土拍 ， 保利底价拿下了连潘旧改纯商地块 ， 当天隔壁的58号纯商出现流拍 ， 后续传出是因为地块原因 ， 不管实际如何 ， 从那一次开始 ， 福州的土拍已经全面遇冷 。
项目由保利拿下 ， 与板块不少项目一样 ， 拉来了招商联合开发 ， 可以说也给了一定保障 。
对于地块而言 ， 与南侧桂语映月B区非常类似 ， 地块体量不大 ， 地形方正 ， 开发难度不大 。
不过地块指标较高 ， 容积率高达2.8 ， 以为会定位类似望云那样的连廊高层 ， 没想到项目居然设计成了全部2T2板楼 ， 而且6栋还只有18层54米的高度 ， 对于这个设计下面再聊 。
从地块规划来看 ， 纯住宅项目 ， 位于连潘 ， 紧邻地铁口 ， 板块目前在售新盘较多 ， 项目楼面价2W ， 指导价3.5W ， 没有精装要求 ， 从目前整体定位来说 ， 在区域里面有一定优势 。
项目规划从目前楼盘规划图来看 ， 设计4横3纵 ， 其中18层住宅采用两栋联体楼 ， 项目的容积率2.8 ， 从设计来看 ， 也是直接做满 。
作为对比 ， 目前区域有两个典型项目：
1、位于红光村的建发美的君兰和鸣 ， 地块面积58亩 ， 容积率2.195 。
2、位于南侧的绿城美的桂语映月 ， 地块面积76亩 ， 容积率2.5 。
从三个的指标对比来看 ， 君兰和鸣设计成11栋18层住宅 ， 桂语映月B区设计成了3栋16层住宅 ， 6栋25层住宅 。
而对比该盘37亩 ， 设计3栋27层左右住宅 ， 6栋18层住宅 ， 为此产生了一个疑问 ， 这样的设计 ， 楼间距到底多少？
查看楼栋图 ， 感觉整个楼间距都不错 ， 不过从地图查看 ， 地块进深160米左右 ， 扣除南北楼栋需要预留部分空间外15米左右 ， 按每栋楼栋11米进深计算 ， 大概每个间距在33米左右 ， (160-15-11*4)/3=33 。
对于这个楼间距数据 ， 最需要注意的是北侧的1、2号楼 ， 因为南端楼栋高度是78米 ， 同时中间还有一栋3号楼 。
当然实际计算肯定有出入 ， 不过项目在高容积率地块 ， 通过高低配设计+联体楼 ， 做出这样的设计 ， 按目前的定位来说算是最贴合板块的 。
推荐阅读
- 样板间|私藏“森林秘屿”今日公开
- 福州|比房产税还猛？最高20%！三省已实行，新规下投资者要“难眠”了
- 保利|大气实用的双拼别墅，谁看了都会喜欢，喜欢就快快收藏吧
- 福州|上海高端别墅区是怎么做核酸的，真是小刀拉屁股开了眼了
- 保利|18.6×10.7米农村别墅，与亲人们一起，品田园风光之美
- 保利|最大包工头、房企龙头、估值低位，地产行情不能忽视中国建筑！
- 供应|1255.62公顷！福州六区公布2022年供地计划，供应宅地约358公顷
- 保利发展|快讯：地产股继续走强，保利盘内再创新高
- 福州|房市频频遇冷，福州国企逆风而上，金山将添大型商业广场
- 融创中国|福州楼市分析，3月网签持续低迷，马尾+桂湖反而热销？