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作者：子非鱼
01
标题说的是长沙 。
关于长沙楼市 ， 有两个最新消息：
第一 ， 2022年长沙首轮集中供地 ， 创下0流拍佳绩 。
第二 ， 长沙有关部门回应市民提问 ， 不会取消限购措施 。
这两条看似不相关的信息 ， 其实共同佐证了一点 ， 长沙楼市底气十足 。 而底气十足的根源 ， 是长沙楼市几乎没有泡沫 。
4月12日 ， 长沙今年首轮集中供地完美收官 ， 战报数据是：
推出的22宗地块全部成交（或熔断） ， 总面积约1788.48亩 ， 其中滨江、洋湖2宗熔断 ， 共3宗溢价 ， 19宗底价成交 ， 成交总金额为173.9亿元 ， 溢价率2.6% 。
目前 ， 已经有多个城市完成了首轮土拍 ， 如北京、青岛、合肥、福州、重庆、武汉、成都等 。
但能实现零流拍逆转 ， 只有两个 ， 一个是长沙 ， 另一个是重庆 。
北京流拍了1宗 ， 青岛流拍1宗 ， 福州3宗撤牌3宗流拍 ， 武汉流拍1宗 ， 成都6宗流拍 。
来源：克而瑞
要知道 ， 整个2021年长沙完成的三轮集中供地 ， 都有流拍 。 2021年首轮流拍率为8%；第二轮在全国中心城市大面积流拍影响下 ， 长沙流拍率高达66%；第三轮流拍率为12% 。
从流拍66% ， 到零流拍 ， 长沙完成了华丽逆袭 。
此外 ， 溢价率也有所回升 。 去年第二轮集中供地时 ， 长沙的土地溢价率为0 ， 第三轮为1% ， 而2022年首轮溢价率为3% 。
流拍率归零 ， 溢价率略有上浮 ， 这意味着长沙的土地市场纵向对比 ， 似乎已经回归正常 。
横向对比其他城市 ， 长沙的土拍情况也是非常不错的一个 。
02
长沙何以有此成就？成为极少数能实现土地市场零流拍的城市？
原因是多方面的：
第一 ， 土地出让政策调整 。
此前限房价政策是直接划定地块可售商品住宅的毛坯售价 ， 而本次土拍中6宗含宅地块显示为“根据开发品质等因素进行价格监制” ， 销售价格将与项目品质挂钩 ， 变相对限价进行放松 。
其目的是给拿地的房企适当增加利润空间 。 这一操作 ， 很多城市都在用 。
第二 ， 限价地块的地价比非常低 。
所谓地价比就是地价与规定的预售价之比 ， 这个比值越小意味着拿地房企的利润空间越大 。
从长沙仍旧限定房价的13宗地块来看 ， 平均地价房价比为0.3 ， 房价地价差都在6000元/平方米以上 。
平均地价与房价比只有0.3 。 一般来说 ， 房价组成成分中 ， 地价占比都会在50%以上 ， 而且城市级别越高 ， 占比越大 ， 二线城市普遍在50%左右 ， 一线城市则达到了60%以上 。
0.3的地房价比 ， 意味着地价只占房价组成的30% ， 算上各种建设成本和税收 ， 拿地房企的利润空间相当大 。
第一条和第二条 ， 都是为了给房企增利 。 利润是影响去年二次和三次土拍大面积流拍的重要原因之一 。
时下 ， 房企本身资金并不宽裕 ， 很多房企还陷入在债务危机中 ， 房企整体拿地战略都在收缩 ， 如果还保持着去年的土拍规则 ， 房企拿地积极性会继续低迷 。
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