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今年 ， 宁波楼市能否扭转颓势 ， 就看下周二的首批次土拍的具体表现了 。
这次土拍涉及20块商品房用地、9块租赁房用地、4块安置房用地 。
虽然 ， 这次土拍数量比去年三批次少了5块 。 但是 ， 商品房数量却显著上升 ， 且都在市五区内 。
那么 ， 2022年宁波第一次集中土拍的热度会如何？下面 ， 我将从三个方面来进行剖析 ， 各位看官请细品！
NO1：利润上升
利润是决定开发商拿地的唯一因素 。 这次出让了5块曾经流拍过的土地 。 它们纷纷调高限价 ， 降低起拍价 ， 导致利润上升 ， 得以顺利挂牌出让 。
据我了解：这次集中土拍的利润空间是历史新高 。而且 ， 利润的提升意味着土拍的火热 。 美中不足的是这次核心优质地块比较少 。
NO2：政策松绑
虽然 ， 宁波还没有政策松绑 。 但是 ， 宁波限购圈在逐步缩小 ， 现已经缩小到了初始版本 。
而且 ， 苏州和南京在近期相继松绑限购政策 。 作为同等级别的城市——宁波大概率也会更进松绑 。
因此 ， 政策的松绑会让宁波的土拍更加火爆 ， 开发商的竞争也会更加激烈 。
NO3：开发商土地储备不足
目前 ， 宁波市六区存量28541套 ， 市五区存量16223套 。
其中 ， 奉化存量高达4.5万套 ， 也许这就是这次奉化没有商品房用地挂牌的主要原因 。
与奉化形成强烈对比的是 ， 市五区存量只有217.2万㎡ ， 而且库存量还将持续下行 。按照39.4万㎡/月的去化速度算 ， 仅一年就能消化完毕 。
所以 ， 开发商为了抢占份额 ， 只会在优质地块上大打出手 。
因此 ， 拿地利润增加、政策松绑刺激、新房存量低位、去化周期仅一年、开发商囤货不多等因素影响 ， 开发商具有强烈的拿地需求 。
综上所述 ， 宁波楼市信心不足、观望情绪浓厚 ， 需要更多的利好来刺激楼市 。
而且 ， 宁波各项基本面都非常良好 ， 在一线城市拿不到地的开发商还是会来宁波寻找机会 。
所以 ， 我认为这次土拍的核心地块会竞争激烈 ， 远郊地块还是底价成交 。
好了话不多说 ， 直接上干货！一起来看看我认为的4个爆款地块吧！
NO1：鄞州区YZ07-03-d2地块
位置：春风景里西北侧
土地用途：住宅用地
出让面积：2.01万㎡
容积率：2.5
总建面：5万㎡
起拍价：2.22w
毛坯限价：3.61w
大佬点评：
虽然 ， 整个项目体量非常小 。 但是 ， 鄞州中心断供时间太长 ， 周边需求爆棚 ， 大概率会像伟星地块一般 ， 实现封顶 。
NO2：鄞州区JD08-B1、B2、B3、B4地块位置：江南公路北侧 ， 中兴路东侧
土地用途：住宅用地
B1、B2地块
容积率：1.2-2.35
总建面：16.4万㎡
起拍价：2w
毛坯限价：3.51w
B3、B4地块
容积率：2.4
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