碰到烂尾楼对购房者来说 ， 伤害远大于逾期交房 ， 购房者该如何应对？
笔者认为 ， 当自己购买的房屋发现已停工烂尾 ， 首先要放平心态 ， 切勿慌慌张张 。 先仔细审阅《商品房买卖合同》约定的交付房屋日期 。 如果已过交付日期 ， 再看是否约定了在交付日期后多少时间内 ， 购房者可以主张解除《房屋买卖合同》 。 如果已明确约定 ， 即可按约定执行 。 但若无约定或约定不明时 ， 购房者可致函开发商要求其三个月内交付合同约定的房屋 。 如开发商三个月内仍未履行交付房屋义务 ， 购房者便可以主张解除房屋买卖合同 。 届时 ， 需将开发商和贷款银行同时列为被告 ， 向有管辖权的人民法院提起诉讼 ， 诉请“解除《商品房买卖合同》及《商品房贷款合同》” 。
如已有确凿证据证明商品房已经烂尾 ， 但此时仍未达到合同所约定的交房日期 ， 购房者也可通过诉讼方式解除《商品房买卖合同》及《商品房贷款合同》 ， 主张退房 。
关于解除《商品房买卖合同》及《商品房贷款合同》后 ， 购房者已交首付款及谁来偿还银行贷款部分的问题 ， 最高院有明确的答复 ， 《最高人民法院就处置济南采石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》 ， 在第2条中明确 “如果房屋烂尾了 ， 购房者选择退房 ， 购房款优先于工程价款、银行的抵押权 ， 而非作为普通债权受偿 。 ”也就是说 ， 开发商需优先返还购房者的购房款(包括首付款、已支付银行的贷款、违约金及诉讼费用等) 。
【烂尾楼|不慎购买了烂尾楼，“首付”如何救济？“尾款”谁来承担？】
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