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偶然在网上看到了一张关于青岛2004年房价的报纸：
对比现在这些小区的房价 ， 你是否后悔当初怎么就没多买几套房子呢？
我通过和现在房价的对比 ， 发现了这些年来青岛哪种房子、哪个区域涨得最多的秘密 。
01 这些房子单价翻了5倍以上
下表是和2004年房价相比翻了5倍以上的小区：
可以发现几个规律：
一是这些小区集中在崂山区和市北的浮山后 。 2004年时 ， 崂山区和市北的浮山后刚刚开发 ， 属于那时候青岛的近郊区 ， 也是房价洼地 。
二是这些小区普遍比较新 ， 很多都是2003和2004年的 ， 更有几个是期房 。
三是这些小区中学区房居多 ， 市南中片的青岛山花园、崂山育才的国际名都 ， 以及浮山后学区的N个小区 ， 学区房占了上榜小区的大部分 。
2004年至今已经过去了18年 ， 2004年时全国平均年工资为1.6万元 ， 2022年增至9万元左右 ， 翻了5.6倍 。 可以说 ， 这18年来 ， 只有房价翻了5倍以上的房子才能跑赢工资涨幅 。
02 这些房子单价翻了4倍以上
根据这18年来青岛房价的整体涨幅情况 ， 翻了5倍以上的可以称为高涨幅 ， 4倍以上的为中高涨幅 ， 3倍以上的为中涨幅 ， 3倍以下的为低涨幅 。
我们再来看翻了4倍以上的小区名单：
这些小区看似毫无规律 ， 但仔细寻摸还是能找到一些迹象：
翻4倍以上的小区普遍集中在市南东部、市北东部、崂山区 ， 市区西部上榜的多是2004年的新小区 。
2004年的那个年代 ， 市区东部刚刚开发 ， 是近郊区、新区 ， 市区西部是老城区 ， 由此可见处于近郊区的新区一直都是投资的最佳区域 。
03 这些房子单价翻了3倍以上
前面说过 ， 翻3倍以上的为中涨幅 ， 就是普通行情：
这些小区普遍集中在市南区、市北区的西部、中部 ， 也就是那时候的老城区 。
类似于买房子买新不买旧 ， 买区域也是同样的道理 ， 新区由于路宽、楼新、景美更能吸引到买房者 ， 价值也就更能显现 。
04 这些房子单价翻了3倍以下
房价涨幅3倍以下的就跟不上大盘了 ， 属于低效资产 。
我以前不建议大家买公寓、办公、商业 ， 很多人都不同意这个观点 ， 如今倒是可以用数据说话了：
涨幅3倍以下的大部分是市南区的公寓、办公 。
市南区的公寓、办公不涨价还可以租出去 ， 郊区的怎么办？现在住宅、公寓、办公都处于过剩状态 ， 未来的租金能保证？这是买公寓、办公、商业之前应该考虑的问题 。
05 启示
通过上面的对比 ， 我们发现这18年以来 ， 涨幅较多的是近郊区（当时）、新房、普通住宅、学区房 。
这一点 ， 至今仍没有多大的变化 ， 仍然是楼市里投资的最佳选择 。
【房价|对比2004年青岛的房价，你是否肠子都悔青了？】不过 ， 需要警示的一点是 ， 由于现在青岛新区过多 ， 已经不能和2004年相比 ， 那时的新区是投资热土 ， 现在的新区则是楼市里最大的风险所在 。
在青岛实施城市更新的现在 ， 市区低效利用地块和近郊区将是未来几年青岛楼市的宠儿 。
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