二手房|四线城市的商铺，开发商卖170万，目前租金最多7万，可以入手吗？二手房

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初中学校对面， 108平，地段是不是很好，主要是想自营，前景如何？

不建议入手。商铺只有40年使用权，如果你全款购买，要换算170万作为大额存单在这40年间产生的利息，以平均5%计算，每年有8.5万的利息， 40年就是340万。因此全款购房意味着你的总成本是500万左右。

按照7万租金计算， 170万的成本要71年才回本。要确保不赔钱的话，要确保平均每年12万以上的租金。如果贷款买，成本会更高。
而且千万别认为自己经营就一定比租出去赚得多，毕竟初中学生规模有限，而且普遍都没有校外用餐需求，消费能力也偏低。所以中小学校附近但凡有一家综合型便利店就把文具、零食、奶茶这些项目全搞定了。因此你这一排商户的规模，学生最多能养活两三家，其他都是陪衬。

更何况学生每年三个月假期，外加节日和双休日，相当于每年一半时间上学、一半时间休息，这节假日期间的生意要受多大影响？
你去看看那些大型社区底商就知道了，都看重几千人上万人的消费力，结果有几家能坚持住的？头几年还有人接转让店，后边大家都知道生意不好做，纯粹连接盘侠也没了，转手几次之后直接就空店了，租不掉也卖不出去。
所以地段好与不好不能只看有没有学校，更要看街道整体客流量以及消费是否集中，把初中作为消费依赖是很难养活这么大个店面的。反倒是成本更低的二三十平小吃店奶茶店更容易赚钱。

说实话，现在投资商铺已经晚了。本世纪初的时候，有个口号叫一铺养三代；但现在时过境迁，由于互联网的出现，实体店已经开始退出商业舞台。过去的一铺养三代变成了现在的三代养一铺。笔者在17年的时候投资150万，在县城一家商贸市场买下了一套上下两层220多平方的沿街门面房。前三年以每年40000万的价格向外租着，可从去年开始他搬走后，到现在一直闲着（笔者居住地为东部地区城区人口超过30多万的县城里）。

如果真的要买铺子，首选二手，虽说多交了一些税费，可以最大程度降低风险。新铺子风险格外大，成熟商圈价格会离谱，你不一定买得起，买得起回报率稳定的肯定轮不到你（暗中被各种关系秒杀）。没有发展起来的位置，一旦开发商画饼子，你将万劫不复，商铺秒变伤铺，三代养一铺。

【二手房|四线城市的商铺，开发商卖170万，目前租金最多7万，可以入手吗？】二手商铺，你可以天天去看，看整条街的流量，完全可以做到一目了然，买到不管自营还是放租，基本没有问题，回报率绝对稳定。如果你对于自己的项目有信心，可以考虑小成本的租一年试试看；如果你是想接盘当包租公，那最后不要，可能砸在你手里。商铺投资二十年收回成本算合理，十五年收回很划算，十年收回是金铺，五年收回是白金铺，两年收回是钻石铺。一般人买不到金铺以上的，开发商自持。