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提到开发楼盘的品质 ， 很多人首提绿城 。 其实 ， 这只是因为绿城开发的楼盘比较多而已 。
要说高端楼盘、豪宅 ， 在全国首推星河湾 。 几乎是在每个城市 ， 星河湾的楼盘都是顶级的所在 ， 价格自然也高高在上 。
可是 ， 星河湾在青岛开发的楼盘 ， 却“走眼”了 。
01 曾经高耸入云！
青岛星河湾位于白沙河入海口南侧 ， 青兰高速、环湾路与胶州湾夹合的地方：
这个地方有点类似于市北区的欢乐滨海城 ， 环湾路的右侧是小厂房、城中村 ， 环境很是嘈杂 。
我在以前的文章中曾经说过 ， 这种地方在地理上属于“孤城” ， 配套上很难凑齐 。 君不见欢乐滨海城离市区那么近 ， 一样发展不起来 。
就是在这个地方 ， 高端楼盘星河城诞生了：
2015年时 ， 李沧区核心区的保利茉莉公馆开盘 ， 起价7×××元/平、均价8000多元 ， 就是7000多的房价一样挂满了公交车车面打广告 ， 可见那时的楼市多么惨淡 。
可那年首开的星河湾一期均价1.5-1.7万 ， 愣是吸引了一批有钱人 。 这就是品牌效应 ， 品牌溢价 ， 不服不行 。
2017年时 ， 同样是一期 ， 单价已经到了2.5-2.8万元 。
2018年 ， 二期开盘 ， 均价2.6-2.7万元；2020年 ， 二期尾盘涨到2.7-3.5万元 。
2020年三期开盘 ， 均价2.3-2.5万元 。
这么高的价格 ， 这么偏的位置 ， 是别墅还是多层洋房？都不是 ， 而是高层：
这就是大平层 ， 或者叫平墅 ， 面积动即三四百平 ， 最大的700多平 。
我以前写过 ， 现在面积越大 ， 单价越贵 ， 因为楼市已经整体进入了改善阶段 。 但星河湾不属于改善选择地 ， 而是一开始就瞄上了有钱人、富豪 。
我们可以算一算星河湾400多平的总价 ， 已经超过了1000万；700多平的 ， 总价已经要到2000万 。
02 如今神仙落地！
2015年到现在 ， 青岛房价已经涨过了好几波 ， 整体翻了两倍应该是有了 。
我们看看2015年同时期的保利茉莉公馆 ， 现在二手房单价2.5万元 ， 基本翻了3倍 。
那么 ， 作为豪宅 ， 星河湾涨了多少呢？我们来看看贝壳网上真实的二手房成交情况：
在星河湾成交的所有18套房源中 ， 只有两套单价超过了2万 ， 均是2.1万 。 其余16套房源 ， 成交单价多是1.5-1.6万 ， 最低的是1.48万 。
一万五六的成交单价 ， 已经基本到了2015年一期开盘时的单价 。
当然 ， 这存在一期开盘时面积较小 ， 单价较低；后面开盘面积较大 ， 单价较高的原因 ， 因为这些成交的房源大都是200平以下的 。
但即使以2015年小面积的1.5-1.7万单价来说 ， 这些售出的房源全都是赔钱的 。
更为关键的是 ， 目前仅贝壳一家平台 ， 星河湾就有237套房源在售：
更为严重的是 ， 星河湾在售的大户型很多 ， 却鲜少有超过200平的二手房成交记录 。
像上面这套在售的703平的平墅 ， 面积在青岛在售二手房中排名第9；总价近2000万；是总高26楼的高楼层 。
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