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|为什么同地段的公寓比住宅便宜近一半？差价在哪儿？

|为什么同地段的公寓比住宅便宜近一半？差价在哪儿？

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|为什么同地段的公寓比住宅便宜近一半？差价在哪儿？

同地段的公寓比住宅价格便宜一半 ， 这只是暂时的 ， 因为公寓后期的物业、商水商电和交易的税费等成本 ， 都是后置的 ， 前置的卖价只是成本的一部分 。
而住宅的成本 ， 虽然也有物业、水电、税费等成本 ， 但房价的比例 ， 占据了更大的权重 。
从某种角度上看 ， 公寓和别墅、写字办公楼是很类似的 ， 因为从完整周期来看 ， 都需要投入较高的成本 ， 公寓、写字办公楼属于商业地产 ， 别墅有的属于住宅有的属于商墅 ， 共同点是后期持有时的成本高 ， 转让时的流动性低 。

【|为什么同地段的公寓比住宅便宜近一半？差价在哪儿？】公寓比住宅功能的多样性在于 ， 一些商住公寓 ， 既能注册办公 ， 也能居住使用 ， 如果真正拿两种产品的购入和持有成本来看 ， 把周期拉长 ， 物业费、水电成本和税费等交易成本摊下来 ， 其实公寓并不便宜 。
公寓之所以把前置成本 ， 也就是卖价降低 ， 其实和公寓产品的特点是很类似的 ， 这也可以被视为一种消费心理的设计 ， 公寓面积一般较小 ， 梯户比、容积率等方面远远不如住宅 ， 而同一个项目中 ， 有些商业用地用来建商铺、商场的可售性 ， 远远不如建公寓好卖 ， 所以 ， 公寓面积虽然小一点 ， 但是前置的价格低一些 ， 所处地段稍微好一点 ， 是能够吸引消费和购买的 。
同时 ， 也能避免和同项目住宅产品的价格冲突 ， 同一个项目 ， 公寓往往都是在住宅卖得差不多的时候 ， 才推出来上市 ， 对比前期的住宅销售价 ， 会让人感觉到占便宜的落差感 。

至于公寓产品其他的一些劣势 ， 比如通风、单面采光、梯户比、商水商电等 ， 和房产本身的价值虽然有关系 ， 但是其影响远远没有想象中那么大 ， 更值得关注的是后期的流动性 ， 因为流动性是房产作为资产能够体现变现功能的一个重要命门 。
如果房子后期不好卖 ， 或者说卖不出去 ， 那么房价再怎么涨 ， 再怎么跌 ， 都和房东没太大关系 。 所以 ， 当考虑入手比住宅价格更低的公寓时 ， 把后期的流动性和交易成本等因素考虑进来 ， 就会明白 ， 差价在哪里 。

当然 ， 也有人会说 ， 买公寓拿来对外出租 ， 可以抵偿一部分持有的成本 ， 但是 ， 就眼下大多数城市这样的租赁行情和房价租金比 ， 考虑到空置期、回报率等因素 ， 对外出租的租金 ， 是否能弥合装修的折旧损耗费用都是个问题 ， 更不要说长期持有的成本了 。
所以 ， 有一个道理叫作“便宜无好货 ， 好货不便宜” ， 虽然话糙 ， 但理不糙 。

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