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2020年4月 ， 央行公布了一份关于城镇家庭的统计报告 。 数据显示 ， 截至2019年12月 ， 我国城镇家庭户均资产为317.9万元 ， 资产主要以实体资产构成 ， 其中房产占比超七成 。 与此同时 ， 我国城镇家庭住房普及率超过96% ， 户均持有1.5套房 ， 持有两套房的家庭占比31% ， 持有三套及以上房产的家庭占比10.5% 。 结合第七次人口普查数据 ， 不断算出持有两套房的家庭数量约为1.08亿 ， 持有三套及以上住房家庭数量约为0.38亿 。
上述数据说明两个问题 ， 其一是当前楼市真正的住房需求已经不足 ， 并且住房已经出现了明显过剩的情况 。 其二是随着过去房价不断上涨 ， 许多人都将房产作为主要投资对象 ， 助推了房价进一步大涨 。 由于楼市不健康、不成熟的发展下 ， 导致了一系列问题出现 ， 比如百姓消费能力持续降低、高房价与城市发展不协调、实体经济边缘化、部分地方对于土地依赖程度过高等 。
正因如此 ， 2016年底我国正式提出了“房住不炒”的理念 ， 与此同时开始了持续的调控 ， 根据国家统计局公布的数据显示 ， 自2018年起 ， 我国房价大涨趋势就已经停止 ， 取而代之的是涨幅不断收缩 ， 意味着房产的投资属性在不断降低 ， 随着时间进入2021年下半年 ， 房价更是出现了罕见的持续性下跌 ， 年末平均房价回落至9500元/㎡ ， 相较最高点降低了15% ， 70个典型城市中 ， 七成城市新房价格下跌 ， 二手房价格回落的城市占比更是高达九成 。
房地产专家冯仑曾表示 ， 对于炒房客投资者来说 ， 考虑到房贷、折旧率、持房成本等多方面因素 ， 一旦房价涨幅低于9% ， 就毫无盈利空间了 。 也就是说 ， 当前的楼市对于投资房产的群体来说 ， 基本上已经没有盈利空间 ， 大概率会出现亏损 。 可能有个别城市涨幅超过9% ， 但对于炒房客投资者来说 ， 需要房价涨幅稳定超过9%才能盈利 ， 由此可见当前住房已经失去了投资属性 。
随着住房金融属性的消除 ， 越来越多的炒房客投资者都在抛售房产 ， 公开资料显示 ， 当前已经有11个中心城市 ， 二手房挂牌量超过了10万套 ， 并且其中大多数都是高能级城市：杭州挂牌量超过17万套 ， 重庆超过16万套 ， 天津为15.2万套 ， 成都为14.8万套 ， 沈阳为13.5万套 ， 武汉为12.6万套 ， 南京、苏州超过11万套 ， 西安、广州、哈尔滨超过10万套 。 为什么说一定是炒房客抛售的房产呢？原因很简单 ， 这些城市近两年房价并没有出现大跌 ， 并且大多数时候还在上涨 ， 因此不可能是刚需群体在抛售 。
根据相关机构统计的消息显示 ， 上述城市的二手房挂牌量仍在快速增加 。 正如独立经济学家马光远总结的那样：当前的楼市已经出现了自98年房改以来大家第一次形成的共识 ， 那就是房地产要走下坡路了 ， 房地产的“黄金时代”已经过去 ， 未来房价下跌会成为常态 ， 2022年将成为中国房地产的新生元年 。 随着4月“抛售潮”的来临 ， 内行预测未来房价或将“超出想象” ， 主要有三个原因：
1、“房住不炒”已经成为长期调控政策 ， 未来房价走势逐渐明朗
根据中原地产公布的数据显示 ， 2021年我国楼市调控次数高达651次 ， 同比2020年增长33% ， 调控次数全面刷新历史纪录 。 与此同时 ， 去年更是迎来一系列的“硬核”调控 ， 有金融层面的“三道红线” ， 限制房企的负债 ， 还有“限贷令”收紧流入楼市的资金注水口；有针对二手房市场的“二手房指导价”；还有针对土地市场的“两集中” ， 有效抑制了房价泡沫的形成 。
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