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|汉堡鸡块是招牌？麦当劳靠房地产赚钱！( 二 )


而麦当劳肯德基则采用加盟店模式 ， 加盟商只要交了特许经营费就可以开店 。 加盟店是平价餐饮品牌最常见的经营模式 ， 从真功夫到茶百道 ， 无一不是如此 。
但麦当劳的加盟方式是：在找到加盟商之前 ， 总部先物色好最适合开店的地段 ， 把麦当劳建起来 ， 再把店面带招牌带设备 ， 整体转租出去 。

【|汉堡鸡块是招牌？麦当劳靠房地产赚钱！】街头麦当劳招牌 ， 引人驻足 / 图虫创意
而且 ， 门店的租金不是固定的 ， 而是根据该店的业绩浮动 。 一般来说 ， 特许经营使用费为营利的4%左右 ， 而租金抽成比例则达到10% 。
比如 ， 在国贸和三里屯各有一家麦当劳 ， 国贸麦当劳每月营收100万 ， 三里屯只能营收50万 。 那么 ， 即使两地地价差不多 ， 他们的“租金”也会差出整整1倍 。
这样 ， 总部掌握了对地段、经营的选择权 ， 削弱了来自地产市场的风险 ， 还获得了大量的现金流 。 通过把买下的地再抵押出去 ， 他们又能够建起新的麦当劳 ， 进行下一步扩张 。
“小辫子两头翘”的鬼才商业模式 ， 也就这么形成了 。
02
麦当劳的地产头脑 ，
多少沾点家族遗传
麦当劳开发出这样的商业模式 ， 从一个普通的餐厅变身“快餐帝国” ， 要先从雷·克洛克这个关键人物说起 。
许多年后 ， 面对遍布全球的麦当劳 ， 雷·克洛克会回忆起他在麦当劳“得来速”餐厅看到8个奶昔机的那个遥远的上午 。
那时 ， 麦当劳还属于莫里斯·麦当劳和理查德·麦当劳兄弟所有 。 它只是一家生意红火的“得来速”（drive-through）汽车餐厅 ， 通过设立透明的流水线后厨、提供低价汉堡包 ， 成为了当地的“网红店”——当然 ， 也仅仅是网红店而已 。
那时 ， 雷·克洛克只是一个奶昔机推销员 。 在目睹了在门口排起长队的顾客、透明的后厨流水线 ， 以及他们竟然要同时使用8台奶昔机时 ， 克洛克决定说服麦当劳兄弟合作 ， 把餐厅大规模扩张 。

雷·克洛克 / wikimedia
1955年 ， 在与创始人兄弟一系列的不愉快后 ， 雷·克洛克正式接管了麦当劳 。
一个常常被忽略的细节是 ， 上世纪50年代的美国 ， 不仅像麦当劳这样的连锁品牌不断涌现 ， 房地产业也经历了梦幻般的繁荣与衰亡 。 而克洛克本人在成为奶昔机推销员之前 ， 从事的正是地产销售 。
此外 ， 雷·克洛克的父亲 ， 也是一个实实在在从地产泡沫中获益过的人 。 在自传里 ， 克洛克这样描述他的父亲——“父亲好像掌握了米达斯的点石成金术 ， 到处忙着找可以投机的房产 。 ”
1920年代后期 ， 世界上第一个房地产泡沫出现时 ， 克洛克的父亲只需要等待几个月 ， 就可以把6000美元买来的地用1.8万美元卖出去 。
当然很快 ， 经济崩溃到来 ， 房价跌至谷底 ， 父亲也因忧虑过度而去世 。 但克洛克已经领略过地产市场的虚幻与疯狂 ， 他不仅熟悉了地产市场的运作 ， 而且也非常清楚 ， 地产如何在商业发展中发挥最大的作用 。
1955年 ， 他遇见了他的合作伙伴、财务合伙人哈里·桑那本 。 桑那本提出了扩张麦当劳的最好办法：先说服地产所有者 ， 在地皮上建起麦当劳 ， 再将餐厅抵押给银行 ， 来支付这笔地租费用 。 这样 ， 初始贷款会更少 ， 使得让他们短时间内获得更多现金流 ， 进行更大规模的扩张 。

房地产在商业发展中发挥着巨大的作用
之后 ， 他们又用经营麦当劳的收入 ， 分期支付地皮的钱 ， 通过地产增值来赚钱 ， 也抵御了一部分经营风险[7

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