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|汉堡鸡块是招牌？麦当劳靠房地产赚钱！

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快餐界霸主麦当劳 ， 到底靠什么赚钱？
汉堡吗？肯德基可以没有疯狂星期四 ， 但人类不能失去板烧鸡腿堡 。
玩具吗？麦当劳每年白给15亿只玩具 ， 连起来可绕地球不止两圈 。 2000年前后的史努比、流氓兔、Hello Kitty 等周边 ， 在二手市场甚至炒到大几千 。
然而快餐霸主麦当劳告诉你：对不起 ， 我和他们只是玩玩 。 做地产 ， 麦当劳才是认真的 。

01
麦当劳 ， 光明正大的地产公司
麦当劳也是地产商 ， 这是一个商界公开的秘密 。 只需打开麦当劳近些年的损益表 ， 就会发现 ， “营收项目”里 ， “地产租金”（rents）赫然在列 。
麦当劳的经营模式通常分为两类：直营（company-operated）和特许经营（franchised） ， 也就是加盟店 。 其中 ， 加盟店是创造营收的主力 。
比如从2020年的财报可以看到 ， 麦当劳的直营收入为81.39亿美元 ， 特许经营收入达到107.26亿美元 。 在麦当劳的老家美国 ， 加盟店收入更是比直营店多一倍 。

麦当劳2020年报截图
但是 ， 打开加盟店的营收细则 ， 你又会发现：“特许餐厅营收”的构成有三类：加盟费（initial fees）、特许权使用费（royalties）、租金（rents） 。 其中 ， 租金收入是最高的 。

麦当劳2021年报截图
首先有必要解释一下这三个名词：“加盟费”指的是加盟商拿到麦当劳授权时一次性支付的费用；“特许权使用费”是餐厅在经营时需要持续支付的费用 ， 也就是总公司对加盟店的抽成；租金则是店面地租费用 。
财报上的数据明明白白：加盟费占比很小 ， 几乎可以忽略不计；特许权使用费是38.3亿；而地租收入达到了68.4亿 ， 几乎是前者的两倍之多 。
2019、2018年的财报也如出一辙：2019年 ， 租金收入75亿美元 ， 特许经营使用费41.1亿美元；2018年 ， 租金收入70.8亿美元 ， 特许经营使用费38.9亿美元[3
。 据计算 ， “租金板块”甚至贡献了55%的主营业务税前利润 。
投资界的一个常识是：无论一家公司的财报写得多么天花乱坠 ， 它的主营业务 ， 就是公司持续三年以上的年度损益表中收益占比最大的几类 。
从这个角度上说 ， 麦当劳的主营业务包括地产 ， 一点没错 。

麦当劳的门店租金是其盈利的重要来源
更何况 ， “麦当劳是一家地产公司“ ， 是被创始人哈利·索恩官宣过的 。 在一次著名的演讲中 ， 哈利·索恩直言：“我们本质上不是一个食品生意 ， 我们在做地产 。 卖汉堡只因为租客（加盟商）可以卖它交房租 。 ”
这与麦当劳选择的经营模式有关 。
一般来说 ， 直营店卖品质 ， 加盟店卖品牌 。 比如星巴克就以直营店为主 ， 在哪开店、卖什么产品、搞什么活动 ， 都是由总部决定 ， 赚钱了总部拿着 ， 亏损了总部扛 。 这样的好处是出品稳定 ， 很少出现自砸招牌的状况 ， 缺点则是无法在短时间内大规模扩张 。

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