云南龙网

  1. 首页 > 云知道 > >

|90针打下去了，楼市救活了吗？( 二 )


总之 ， 如果连首付都降了 ， 降到一成都还没动静 ， 那么就说明这个楼市救市难度极大 ， 功夫不在楼市了 ， 而是在整个城市的基本面出了问题 。 那就是一会半会救不回来的了 。

（二）四个点观察楼市激战
2022是楼市多空决战最激烈的一年 。 加上市场外的环境变化 ， 原先的分析逻辑都不顶事了 ， 在找不到新的解题思路的时候 ， 我们就是靠近观察 。
当前楼市是两派四方争夺的态势 ， 没有了控盘方 。 反正买房的算一方 ， 其他地产商、地方政府、中介算一方 。 主要观察几个重要节点 。
全年多空对决会有四场战役 。 第一场是有没有开门红 ， 决定一年的基调；第二场争夺小阳春 ， 看会不会形成楼市拐点；第三场是金九银十大决战 ， 第四场是年底大放送 。
从我观察的角度 ， 第一场没有实现开门后 ， 空军胜 。 第二场也基本结束 ， 就是没有明显的小阳春 。
虽然前四个月50个热点城市的销售面积实现了环比略有增加 ， 也有近10个城市实现了价格的微小增长；但是从全国来看 ， 这样的一波行情还是不够明显 ， 分开来看就很清楚：
一线城市除深圳外 ， 三月开始不管成交量 ， 还是价格都龙抬头的迹象 ， 特别是上海、北京 ， 但4月这个数据都下来了 ， 被疫情打断的小阳春 。
二线城市 ， 大都回暖 ， 体现在二手房的成交量上 ， 成都甚至3月出现近三年新高 。 但说小阳春还不足够 ， 就是成交量环比有提高 ， 但同比还是降低很多 ， 特别是价格的变化 ， 没有形成 。
三四线城市 ， 就比较明显了 ， 显然都还停留在去年下半年的寒冷中 ， 等待救市的暖风 。
因此 ， 全年希望借小阳春走出拐点的行情 ， 并没有形成这样的局面 。
接下来大范围的还是救市为主 ， 小范围的是拉锯战 。 除了像北京、上海、成都少数不到十个城市外 ， 大多数地方开发商以价换量的工作会还在进行 。 从买房角度来说 ， 一线北上广可以平稳入市；二线不着急；三四线坐等打折促销 。

（二）我的救市主张：蔡三针
当前救市的措施 ， 有点自说自话 ， 多是简单省事拿过去市场上行时管控措施的逆操作来 。
还以为自己是控盘方 ， 是掌握房价热气球的开关的 。 岂不知现在已经进入买房时代 ， 所以你要定睛在买房者身上 。
买房者之所以不买 ， 无非三个原因 ， 三个不确定：
不确定自己买的房子会不会烂尾？
不确定会不会房子刚买就马上跌价？
不确定自己买了后能不能还得起月供？
还有少量的不确定自己未来要在哪里生活 ， 是继续留一线 ， 还是回老家四线小城？
所以地方政府要在这几个方面多做文章 ， 给信心、给预期、给良好的就业环境 。 并把这些心声在楼市政策层面给与回应 。 否则就是自说自话 ， 文不对题 。
那么如何实现这些政策设计思路的转换呢？还是要创新管理、责任下沉、聚焦问题 。 我大胆提出三点救市新策 ， 你也可以理解为地方政府扎针 ， “蔡三针”：
1、烂尾政府赔 。
针对大家害怕的烂尾楼问题 ， 地方政府应该主动承担连带担保义务 。 你是楼市最大受益者 ， 同时你有足够多的手段来监管、保证项目不烂尾 。 所以一旦项目烂尾 ， 你有责任负责到底 ， 这样也“倒逼”出你的监管合法性 。 光监管 ， 不负责是不对的 。
2、跌价补“减值税”
针对大家不敢入市提出的怕马上跌价 ， 地方政府可以联合开发商设计一个类保险条款 ， 我叫交“减值税” 。 就是房价涨了 ， 你们收增值税 ， 那么减值了 ， 你们也给对应的补贴 。 这个主要是要求地方政府和开发商给市场信心 。 毕竟交易了才补贴 ， 大部分买房人不会很快就卖 ， 要的就是看你们卖家对自己管理的城市对自己开发的楼盘有没有信心 。

推荐阅读


上一篇：楼市|刚需群体并不缺钱，缺的是信心

下一篇：衣帽间|135平现代风四居室，复古绿与暖灰拼接墙面更加灵动有趣