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|90针打下去了，楼市救活了吗？

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至今已有近90个城市颁布楼市救市措施 ， 有效果了吗？

应该说 ， 目前为止 ， 只看到郑州楼市说打针有效 ， 但我认真去看了那个报道 ， 所谓的销售额大涨了70% ， 既不是通常的同比 ， 也不是环比 ， 不过是记者调查当周 ， 选择和去年12月的某周做个比较 。
除此之外 ， 其他还没有看到哪里有显著效果的 ， 那么为什么呢？

（一）救市的处方要开对
我们首先还是要看看这些救市都是哪些措施 ， 然后帮大家分析药性和疗效如何 ， 以及到底哪一条会最可能有效 。
救市措施 ， 宏观和中观 ， 大概主要有5条：降准、降息、降首付 ， 取消限购、限售等 。
这里面 ， 从后面两条来看 ， 取消限售、限购 ， 都是过去在楼市上行的时候控制楼市的逆操作 ， 那时对楼市控制是非常有效的杀手锏 ， 比如深圳、环京 ， 一限购就立马就下来了 ， 但是在下行的时候 ， 逆操作就未必有效了 。 首先限售是对投资客而言的 ， 现在就没有了投资客 ， 取消了限售 ， 效果肯定不大 。 同样取消限售 ， 对市场信心不够的 ， 你给他资格 ， 让他买 ， 也是不行的 。 这个就像计生工作 ， 限制生时这些限制措施是有效手段；但是当你想叫她们生 ， 她们不想生 ， 给再多指标让她们生时 ， 这个逆操作就不灵了 。
降准是降低商业银行的资本准备金率 ， 变相地投入更多货币 ， 就是大家理解的放水 。 但是放水不一定就流向楼市 。 过去是限制不准流入楼市 ， 现在是不怎么限制了 ， 特别是对商业银行来说 ， 有不动产担保的相对还是可靠的 。 但你愿意放了 ， 买房的一端却不愿接了 。 这里态度发生明显变化 ， 不再是之前的盲目加杠杆 ， 或者说 ， 不是筹钱的问题了 ， 而是担心未来能不能还得起月供的问题 。
所以降准不直接 ， 最好是降息 。 但眼前这一点降息也没用 。 最近一次基准利率降低10个BP ， 比如买个300万房子 ， 贷200万 ， 每月少还120元 ， 一顿撸串的钱 。 很少人会因为多吃或少吃一顿撸串的钱 ， 而决定买不买房 。
会不会大点力度降息呢 ， 降到大家觉得还贷很轻松了呢？不管是主动地或被动地 。
大家看到M1和M2出现剪刀差 ， 就是继续宽货币放水 ， 商业银行接的水不太好放出去了 ， 这时会不会有的商业银行被迫的大幅降息争取客户呢？
不会的 ， 商业银行之间不会那样地竞争的 ， 大家开个会就利益统一了 。 况且这是一个重要的钱袋子 ， 还指望这些大国企来贡献利润做转移支付呢 。
——所以近期通过降息也达不到刺激楼市的目的 。
所以最后 ， 可能有效的措施就是降首付了 。 让确定买房的人 ， 降低他们的购房门槛 ， 让他们先进来 。
把刚需引进场 ， 让市场的交易恢复 ， 继而看看能不能带动改善型需求 ， 这样市场热度可能会慢慢上来点 。
——所以降首付是这五条救市措施里最有效的 。 首付降低 ， 贷款加大 ， 这个也就表示放水放到你们城市了 。 这个时候你就要留心听这个水声了：
一方面有可能导致进场人数和资金量增加 ， 市场温度提高 ， 价格上涨；
另一方面 ， 可能第一步刚需交易有所增加 ， 但第二步的改善型进场和第三步的整体楼市温度升高带不起来；到此为止 。

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