降息|降息！大家为何突然不愿买房了？购房置业|负增长|房贷

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文|凯风
2022年，房地产迎来了政策大转弯。
01
楼市，开始变相降息了。
日前，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套房商贷利率下限调整为不低于LPR基准利率（贷款市场报价利率）减20个基点，二套房按现行规定执行。

目前，楼市参考的5年期LPR基准利率为4.6% 。这意味着，首套房贷利率最低可降到4.4% 。
这一举动，之所以备受关注，在于其突破了两个底线。
一个是，打破了此前金融部门关于房贷利率不得低于LPR利率的规定，给托底房地产开了更大的口子。
另一个是，在基准利率已经连续几个月按兵不动， 5年期LPR利率未做任何调整，而楼市却先行一步，赋予定向降息的空间。

虽然央行不是直接降息，只是赋予地方以降息的巨大空间，但背后背后的呵护之意可见一斑。
这与一年前对房地产喊打喊杀的局面可谓180度大转弯。
02
为什么会这样？
核心原因是，房地产市场跌入谷底，无论怎么刺激，大家突然都不买房了。
虽然去年初至今，各地刺激政策不断，从松绑限价限售，到放开限价限贷，但对于市场的作用微乎其微。
今年1-4月，百强房企销售额均值同比下降50.3% ，百强房企拿地金额同样腰斩。
而一季度房地产业GDP更是负增长，从刺激经济沦为拖累经济。
最新发布的金融数据，更是加剧了市场的担忧。

根据央行发布的数据， 4月份， M2同比增长10.5% ，但人民币贷款同比少增8231亿元。其中住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。在住户贷款中，住房贷款减少605亿元，消费贷款减少1044亿元。

M2保持两位数增长，说明市场上并不缺钱。
然而，人民币贷款大幅减少，住户贷款更是同比负增长，无论是短期的消费贷款，还是中长期的房贷，双双出现罕见的收缩。
这是今年房贷第二次负增长了，也是历史上的第二次负增长。
上一次还是今年2月份。
这背后，一方面虽然松绑不断，但居民买房热情不复存在。
另一方面，许多人选择提前还房贷， “年轻人不愿给银行打工了”之类的说法多次登上热搜。
这种场景，用李迅雷的话来说，居民现在宁可把贷款还了，也不太愿意借贷。
这说明，从企业到居民，都不愿意加杠杆了，信用扩张遭遇了最大的阻碍。

03
为什么要托底房地产？
房地产之所以被重新摆上台面，还不乏稳经济和稳增长的需要。
2022年我国GDP增速目标为5.5% ，然而在地缘冲突、经贸冲突以及疫情冲击之下，经济复苏面临着前所未有的巨大压力。
从基建到内需，从房地产到平台经济，再次被推向台前，承担起刺激经济的重任。
这其中，长春和深圳颇具代表性。
长春是一季度遭遇疫情，且率先开始静态管理的城市。
长春的封控管理持续了一个多月，对3月的影响只有20多天，但对一季度GDP的冲击，却高达12.5个百分点。（参阅《这是唯一GDP负增长的省会》）