编辑导语：就目前来看 ， 上坤地产能否达到去年销售水平仍存悬念 。
图/财报
行业寒冬 ， 房地产行业普遍陷入销售额下滑困境 。
即使是中小房企的上坤地产集团有限公司（下称\"上坤地产\"）也难以幸免 。
近日 ， 上坤地产披露了前4个月的销售业绩 ， 数据显示上坤地产前4个月实现销售额约34亿元 ， 同比下滑约64% ， 这对于上市不到两年的上坤地产来说可谓\"天大的打击\" 。
要知道 ， 2020年12月刚上市一个月的上坤地产就为了\"做大做强\"马不停蹄地发行了一笔债券 。
然而事与愿违 ， 如今上坤地产不仅销售额下滑 ， 其净利润、毛利率甚至净利率都出现了不同程度地下滑 ， 与此同时还存在资金缺口 ， 2022年的上坤地产压力不容小觑 。
销售额下滑 销售目标未达成
近日 ， 上坤地产披露了4月份未经审核运营数据显示 ， 数据显示 ， 2022年1-4月上坤地产连同合营公司及联营公司实现销售额34.2亿元 ， 同比下降63.69%；实现销售面积30.29万平方米 ， 同比下降64.25% ， 销售额、销售面积双双下滑 。
据中指院数据显示 ， 同期TOP100房企销售额同比下降50.2% ， 也就是说在100左右徘徊的上坤地产下降幅度已超过行业前100平均水平 。
值得一提的是 ， 2021年上坤地产连同合营公司及联营公司实现合约销售金额约248.4亿元 ， 较2020年同期的265.1亿元下降了6.3% 。
早在2021年召开的2020年年度投资者业绩沟通会上 ， 上坤地产执行总裁周青就表示 ， 2021年公司销售目标增速为15%左右 ， 据此推算上坤地产2021年销售目标为304.865亿元 。
也就是说2021年上坤地产并未达成销售目标 ， 反而与销售目标\"背道而驰\" ， 仅完成全年销售目标的81.5% 。
而2022年在延续此前下滑趋势的基础上又\"加速\"下滑 。
虽然截至目前上坤地产并未对外公布其2022年销售目标 ， 但即便不保持增长趋势 ， 按照2021年248.4亿元的规模计算 ， 在剩下的8个月中上坤地产也需完成214.2亿元销售额 ， 每月至少完成26.78亿元才能达到去年的销售水平 。
就目前来看 ， 上坤地产能否达到去年销售水平仍存悬念 。
攀升的少数股东权益挤压盈利水平
不过 ， 虽然上坤地产2021年整体销售额下滑 ， 但权益销售却逆势增长 ， 实现145.9亿元 ， 同比增长15.3%的权益销售额 ， 权益销售占比58.74% ， 同比增长了10.98个百分点 。
由此可见上坤地产此前权益销售占比较低 ， 据克而瑞数据显示2018-2019年上坤地产权益销售比分别为78.56%、57.36% ， 而这正是由于在此前发展中上坤地产大量引入合作方所致 。
【销售额|销售额下滑、“三道红线”恶化 上坤地产短期偿债能力承压】据了解 ， 上坤地产成立于2010年 ， 其创始人兼CEO朱静曾在建业地产任职7年 ， 从建业出来后在上海创立了上坤地产 ， 并放言\"做不到上海30强 ， 绝不走出上海\" 。
为此 ， 上坤地产大量引入合作方 ， 导致上坤地产少数股东权益激增 ， 2017年至2021年依次为1010.9万元、12.01亿元、19.03亿元、40.03亿元、53.51亿元 ， 在总权益中的比重也随之增长 ， 2017年至2021年比重分别为1.57%、66.17%、68.87%、63.71%、68.15% 。
少数股东权益比重增长意味着少数股东将分掉上坤地产越来越多的利润 ， 进而挤压其归母净利润空间 。
数据显示 ， 2021年上坤地产实现净利润5.84亿元 ， 归母净利润仅有2.5亿元 ， 归母净利润率为42.8% ， 少数股东分走了大半利润 。
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