简单说就三个：人口周期、城市分化、涨价预期 。
人口周期和城市分化 ， 早就是楼市的一个“长周期雷点” ， 只不过大家意识不到罢了 ， 2022年的特殊情况 ， 只是让问题加速暴露而已 。
我们看到 ， 去年10个省份的人口自然增长率为负值 ， 包括黑龙江、辽宁、重庆、内蒙古、湖南、湖北、上海、江苏、河北和山西 。
相比2020年 ， 2021年“新一线”城市中的武汉、杭州、成都、西安、南昌、长沙分别增长120万人、23.9万人、24.5万人、20.3万人、18万人和17.8万人 。
与此同时 ， 以河南、云南、黑龙江为代表的中西部和东北省份 ， 常住人口在常年流出 。
新一线在吸人 ， 超级大都市的人口已经达到了瓶颈 。
北京、上海、广州、深圳 ， 2021年四座城市合计常住人口增量只有12.41万人 。
其中 ， 深圳比2020年仅增加4.78万人、广州新增7.03万人、上海新增1万人 ， 而北京则减少了0.4万人 。
同样是猛药 ， 不同城市 ， 见效的时间 ， 自然也不同 。
第一类 ， 常住人口300万以上 ， 土地供需矛盾突出 ， 过去几年住宅用地供给很克制的城市 。
第二类 ， 人口流动短期受限的一二线主城 ， 2016-2021限购限贷严格的城市 。
这两类城市 ， 楼市复苏“下病床”的时间 ， 可能要到下半年 。
第三类 ， 存量格局下 ， 前些年房价普涨 ， 住宅库存高企的中小城市 ， 中西部地区 ， 就算利率降得再低 ， 首付再少 ， 没多少人能消化掉库存 ， 又有什么用呢？
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