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这个世界变化太快了 ， 去年还要控制房价 ， 今年已经开始大范围救市了；今年初青岛房贷利率还在5.4% ， 昨天就降到了4.4% 。
这种变化直接闪了大家的眼 ， 很多人都懵了 ， 不知道下一步该怎么办 。 今天 ， 我就给大家一些建议 。
01 提前还房贷
房贷利率大幅降低的影响有多大？我根据年初的5.4%和现在的4.4% ， 计算出了下表：
这1%的利率差 ， 反映到月还款额和总利息上就是一个很大的数据 。
你要是贷30万元 ， 总利息减少了6.57万元 ， 妥妥一辆国产车的价格了；你贷50万元 ， 就是一辆10.94万的车了 。
以青岛的房价 ， 贷款少则50万 ， 多则300万 ， 这都是正常的贷款数量 ， 因为市区很多新房总价都在四五百万了 。
贷100万 ， 总利息少了21.88万元 ， 一辆进口车了；而300万的贷款利息 ， 则达到了65.63万元 ， 一款进口高级轿车了 。
你要是在青岛买豪宅 ， 就得500万、上千万的贷款了 ， 这个利息差更是惊人 。
前后不过两三个月 ， 利率就有这么大的差距 ， 很多买房者都接受不了 。 因为这次降的是加点 ， 以前放贷的朋友贷款利率并不能跟着降 。
甚至于不少的朋友前一天放贷 ， 后一天就降息了 ， 一天时间就损失了一辆小汽车 。
面对这种差距 ， 心中难免郁积了一股怒气 ， 这股怒气改如何释放呢？
我有以下三点建议：
一是提前还房贷 。 昨天到今天 ， 已经有十几个朋友咨询过我提前还房贷的事了 ， 问我是否合适 。
我的建议是 ， 只有你的房贷利率超过5% ， 又没有其他好的投资方向 ， 完全可以提前还房贷 。
我以前多次说过 ， 未来的房价涨幅很难达到每年5%；而现在经济局面下也鲜有投资回报超过5%的项目 。
与其把钱放手里贬值 ， 不如提前还房贷 。
二是置换房子 。 这是一个最简单的方法 ， 也是执行起来最难的方法 ， 卖掉房贷利率高的房子 ， 买套房子再享受现在较低的利率 。
但这个过程中会产生各种税费、公维等 ， 交易成本也不低 。
其实 ， 目前的利率差是支持这种置换的 ， 你不看首套4.4%、二套5.2% ， 明摆着就是支持刚需买房和刚改置换改善 。
三是贷款置换 。 这个其实是用利率较低的抵押贷、经营贷、信用贷等来提前还较高的房贷 ， 不过贷款年限一般不多 ， 适合短期还款能力大的朋友 。
这种操作还有一个风险是 ， 下一轮楼市调控期可能还会查经营贷、信用贷等违规流入楼市 。
02 可以贷款了！
我知道不少最近买房的朋友都在等降息 ， 交了首付了 ， 一直拖着没办贷款 ， 就是为了等一个较低的利率 。
这部分朋友算是等到了 。
可4.4%是最低的利率吗？后面还会降吗？现在就办理贷款 ， 还是再等等？
我的意见是 ， 这一次降息是从国家层面推动的 ， 直接从5%降到了4.4% ， 力度是很大的 。 所以 ， 短期内应该不会再有降息 。
当然 ， 这其实也是一个观察降息效果的过程 。 如果这次降息不能提振楼市 ， 不排除后面还会继续降息 。
从目前楼市的“德行”来看 ， 后面继续降息的可能还是很大的 ， 只不过需要等一段时间 。
但买房者是等不了这么长时间的 。 买新房的 ， 置业顾问一直催；买二手房的 ， 房东更是不能接受你的“拖拉” 。
所以 ， 我认为这部分已经买房的朋友可以办理贷款了 ， 不然你真的躲不过开发商或者房东的“催”字决 。
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