据第七次人口普查结果 ， 全国人户分离人口为4.93亿 ， 较2010年增长了88.52% 。 其中 ， 市辖区内人户分离为11694万 ， 流动人口37582万 。 如此规模的人户分离基数 ， 同时加上单身人口增加、晚婚晚育 ， 及家庭小型化趋势等 ， 在高房价面前 ， 撑起了庞大的租房市场空间 。
▲来源：仲量联行
在巨量需求增量的预期背景下 ， 行业仍然呈现出明显的周期波动性 ， 包括疫情对普租市场的显著影响 。 这与一直存在的行业特性有关 。 这一特性最大体现就是供需结构错配 。
多年以来 ， 我国的租赁市场以私人房源的分散式租房为主 ， 虽然总需求量很大 ， 但存在对市区内小户型面积 ， 尤其是一室一卫、精装修等优质服务房源供不应求 ， 以及大量离市区较远的多户型、装修服务差的老旧房源供给过剩 。
“老破小”实质就是此类供给结构的典型代表 ， 再加上房源服务不到位 ， 房源租房换手率自然高 。
随着新白领中产、95后Z世代为代表的主力群体入市 ， 更加注重生活私密性和服务体感 。 这就是租赁行业近年来显著形成的消费升级浪潮 。 “钱多事少”无法左右 ， 但“离家近”住的舒服是自己能够决定的 。
所以这也是长租机构相对于普租市场最大的优势：在于居住产品及生活服务品质对消费需求更迭的精准卡位 。
作为专业化的租赁服务机构 ， 长租机构诞生相对较晚 。 在2011年前后 ， 以自如为代表的长租机构的诞生 ， 行业才有了专业化租赁市场的新模式 。
2015年以来 ， 伴随政策的春风 ， 长租行业迎来了疾风骤雨般大踏步发展 。 但两次疫情外加监管收紧 ， 成为行业发展分化的分水岭 。
为了快速抢占市场 ， 互联网烧钱扩张手法在租赁市场也体现得淋漓尽致 ， 抢房源大戏频繁上演 。 “高收低出”、“长收短付”、“租金贷”等模式的风险在资本加持下不断被放大 。
在租赁行业 ， 规模一直是企业发展的核心指标 。 资本潮起追逐的是短期效益 ， 但却忽视了一个核心因素：租赁行业的民生属性 ， 前期投入高 ， 回报周期长且回报率低 。 而高融资高杠杆重资产运营模式 ， 如果没有足够壁垒和护城河 ， 风险敞口将无比巨大 。
而在当下的第二轮疫情大考中 ， 不仅没有出现暴雷的情况 ， 而且表现出来的数据还十分优异 。
这背后的根源在于：在市场快速向头部集中的同时 ， 以自如为代表的长租行业 ， 在运营模式上的迭代升级 ， 管理产品服务上的精细化运营得到了市场的验证 。
而差异化和精细化 ， 才是租赁市场未来竞争的新风向 ， 也是本次疫情行业升级所展现的最大转变 。
【穿越周期的密码】
对于当前行业存在的问题 ， 只能通过商业模式和服务的创新来解决 。 在此次疫情下抗压而行的自如从模式、产品、服务、科技应用及管理上 ， 为行业发展提供了良好范本 。
自如先是改变了采用十年的长租原有模式 ， 去年推出了“增益租”业主委托新模式 ， 一改赚差价的方式 ， 实现了房东平台及租客三方共赢 。
增益租核心可以概括为“无差价、无空置期、收益有保底不封顶” ， 要向业主说清楚每一分钱用在哪里、花每一分钱的原因 。
通过品牌和匹配当下的产品让房源更快出租；在一段长周期的资产管理中 ， 给到业主最公平的收益 。
同时自如承诺房东房租“收益保底+分红”的形式 ， 没有空置期 。 装修虽由业主承担 ， 但凭借自如在上游供应链的优势 ， 房东能获得低于市场价的定价 。
增益租开创了行业模式创新的先河 ， 在去年还入选了清华经管学院案例库 。
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