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【住房公积金|房贷利率大跌，三大因素决定了房价涨不动了？】
周末 ， 央行突然发布消息 ， 将首套房利率的下限调整为比LPR低20个基点 ， 二套房保持不变 。
其实 ， 房贷利率下降 ， 已经不是新闻了 。 根据央行数据 ， 全国已经有超过100个城市下调了房贷利率 。 而今年一季度末也比去年末房贷利率平均下降了14个基点 ， 比5年期LPR下调的5个基点 ， 幅度多了9个点 。
不过 ， 之前都是各大银行 ， 各大城市自己的调整 ， 而央行这次的调整 ， 属于全国范围 ， 在周末突然发布 ， 的确让人感到有些意外 ， 信号意义大于实质意义 。 按照这次调整后 ， 首套房最低利率已经可以到4.4%了 ， 要知道 ， 公积金贷款也就3.4%的利率 ， 可以说这个利率已经相当诱人了 ， 这水平 ， 我印象中 ， 基本上是最近5年最低了吧 。
房价受到很多因素影响 ， 土地供应、楼市调控是一个方面 ， 人口是另外一个方面 ， 而最主要的则还是货币 。
根据目前的情况看 ， 房地产的政策底部不仅仅是到了 ， 都要开始挖地下室了 。 而楼市的边际放松 ， 则应该说是大趋势了 。
看看4月的数据 ， 住房贷款减少了605亿 ， 同比少增4022亿 ， 增速可以说依然是历史底部 ， 还远远看不到拐点 。 今年1-4月 ， TOP100开发商的销售额均值为202亿 ， 同比下跌50.2% ， 比腰斩还要多一点 。
按照当前的调控和货币政策来看 ， 如果是以前 ， 成交和价格早就恢复不少了 ， 甚至可以原地起飞了 。 但是 ， 这样的情况 ， 今年我们并没有看到 ， 距离我判断政策底 ， 也过去了半年时间了 。
疫情的确对楼市有影响 ， 但是买房是一个重大的长期决策 ， 不会因为疫情就放弃 ， 也很难心血来潮就去买套房子 。 况且1-4月 ， 疫情主要影响的是4月 ， 前三个月的数据下滑也是明显的 。
当然 ， 我们还可以继续观察一个季度 ， 看看楼市的成交和价格 ， 能够有什么表现 ， 如果还是老样子 ， 那么就只有三个解释了 。
第一个解释就是 ， 居民部门真的没钱 ， 大家可能真的一滴都不剩下了 。
第二个解释就是 ， 几乎所有人都认为房价不会涨了 ， 因此不想再买房子了 。 不过从我身边的人来看 ， 看涨房价的人虽然比前几年少 ， 但是比例不是少数 ， 甚至目前依然超过50% ， 这个数据和央行的季度储户报告也是大致吻合的 。
最后一个解释 ， 那即是人没了 。 城市的新增人口基本上已经到了极限 ， 该进城的差不多都已经进城了 ， 进城的也基本上买房上车了 。 换句话说 ， 就是天花板到了！
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