摘要：盈利能力大幅下滑，运营效率稳中有升。规模增速持续放缓，调控杠杆初见成效。
5月26日，“2022房地产及物业上市公司测评成果发布会”成功举行。本次活动发布了最新的《2022房地产上市公司测评研究报告》，这项由上海易居房地产研究院主办的测评研究工作，在中国房地产业协会的指导下，已经连续开展了15年，是国内关于上市房企综合实力最重要的专业测评研究成果。此外，本次活动还同期发布了2022物业服务企业上市公司研究成果。
根据《2022房地产上市公司测评研究报告》显示，10强上市房企排名出现变化。其中，万科继续蝉联榜首；保利发展、中国海外发展位列第二、三名，排名较上年均有提升；碧桂园位列第四名；华润置地、龙湖集团、招商蛇口、新城控股分列第五、六、七、八名，排名较上年均有提升；金地集团、旭辉控股集团位列第九、十名，为2022年新晋10强。
据了解，本次测评的研究对象为沪深上市房企94家，在港上市房企60家，以及海外上市房企1家，合计155家。与2021年相比，纳入测评的上市公司总数净减少40家。新增3家，其中1家为2021年新上市房企。剔除43家，剔除原因包括企业经营风险较大、逐步退出房地产行业等。
从核心测评指标来看，2021年上市房企总资产规模均值为1549.12亿元，较上年有所下降，房地产开发收入均值为294.79亿元，较上年略有上升；盈利能力方面，绝对指标净利润均值为25.19亿元，相对指标净资产收益率均值为3.04%，均较上年有较大幅度下降；偿债指标方面，净负债率均值较上年下降7.39个百分点至87.68%；经营效率稳中有升，总资产周转率、存货周转率均值较上年有微升。
本次测评还发布了2022房地产配套供应链上市公司测评成果。测评研究报告指出，2021年，受疫情原因叠加原材料上涨，供应链企业利润普遍承压。另一方面，受地产行业流动性紧缩影响，2021年房企频频暴雷，与房企深度合作的供应商坏账普遍增加。各种不利因素叠加，导致供应链企业盈利表现普遍不佳。
整体来看，上市房企总体呈现以下特点：
资本市场表现方面，地产指数震荡下行，盈利能力大幅下滑。报告显示，以2021年12月31日收盘价计算，申万房地产行业指数全年累计下跌12.94%，跑输沪深300指数7.74个百分点，在申万28个一级行业内排名靠后。恒生中国内地地产指数全年累计下跌30.61%，跑输恒生中国100指数9.48个百分点。总体来看，两地房地产板块走势均较大幅度弱于大盘。
2021年，房地产上市公司的每股收益平均值出现大幅下滑。受到市场趋冷和成本增加因素影响，房企盈利空间出现收缩。估值水平也延续了近年来的走低趋势，2021年上市房企市盈率和市净率指标显著低于全市场平均水平，体现了市场对于行业前景的预期较为悲观。同时，上市房企盈利能力大幅下滑，流动性危机集中爆发，导致房企分红出现较大幅度下降。
运营规模上，规模增速持续放缓，总资产均值增速近五年来首次为负。2021年，我国商品房销售面积17.9亿平方米，同比增长1.9%，商品房销售金额达18.2万亿元，同比增长4.8%。总体看来，在“房住不炒”和“三稳”政策的影响下，行业整体规模虽小幅上涨，但增速持续放缓。
2021年，上市房企总资产均值为1549.12亿元，同比下跌1.82%；净资产均值为365.14亿元，同比上涨8.38%；房地产开发业务收入均值为294.79亿元，同比上涨7.21%；营业利润均值为42.81亿元，同比下跌18.41%。增速方面，除房地产开发业务收入的增速仍保持上涨外，净资产均值增速较去年有所下降，而总资产、营业利润均值为负增长。
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