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近期 ， 裁判文书网公布了上海浦东新区的一桩疫情期间的二手房买卖纠纷案例 。
买家杨小姐看上了浦东某二手房 ， 卖家王先生虽然人在国外 ， 但是在中介的牵线搭桥下 ， 对房子颇为满意的杨小姐还是以在线签约的形式与王先生签订了《房地产居间买卖协议》 。
居间协议约定 ， 王先生最迟应于2020年6月1日前回国当面签订买卖合同 ， 过户时间则不终止能晚于7月31日 。 同时 ， 双方考虑到疫情影响 ， 特别约定 ， 若因疫情影响造成王先生无法回国过户 ， 双方可以另行书面约定签约、过户日期 。 随后 ， 杨小姐支付了王先生定金50万元 ， 该款项交由中介机构另行保管 。
【二手房|疫后二手房卖家突然毁约，到底是因为疫情还是另有隐情？】之后王先生就以疫情为由迟迟不回国与杨小姐签约 。 到了8月2日 ， 王先生发来通知书称：由于疫情原因其无法回国 ， 且杨小姐也未能在最晚过户时间前与自己另行协商签约过户日期 ， 导致合同无法履行 ， 自己也不打算再继续出售房子 ， 故买卖合同终止 。
哪知到了第二天 ， 王先生就把这套房子在网上重新挂牌 ， 挂牌价还上涨了100万元 。
杨小姐气不打一处来 ， 将王先生告到了法院 。
她认为王先生是以疫情为由 ， 想涨价而故意毁约 ， 要求其双倍返还定金100万元 。
王先生却不认可 ， 他辩解称是因为疫情不可抗力导致无法继续履行买卖合同 ， 不应当承担违约责任 ， 况且定金杨小姐只是交给了中介 ， 他本人并没有收到 。
那么 ， 法院认可王先生的辩解吗？
法院认为 ， 根据我国法律规定 ， 不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况 。 疫情是否构成不可抗力需要结合具体案件进行具体分析 ， 如果疫情对正常履行影响不大的 ， 不应按不可抗力纳入考量 ， 进行责任免除 。
在本案中 ， 疫情不能构成不可抗力 。 原因有三点：
1、双方的居间协议已经对疫情可能造成的影响进行了充分的预见 ， 给予王先生足够充足的履约时间 ， 因此疫情不再具有不可预见性 。
2、经查明 ， 2020年6月 ， 上海的疫情防控形势已经恢复正常 ， 归国航班起降情况情况亦已恢复 ， 因此疫情不再具有不可克服性 。
3、王先生发出通告后 ， 立马又重新挂牌加价出售房屋 ， 其故意毁约以重新加价出售的意图明显 ， 不属于不可避免情形 。
因此 ， 法院认为 ， 王先生的行为构成了违约 ， 除了要返还杨小姐定金50万元外 ， 需额外支付违约金50万元 。
庭后独角兽手记：虽然最高院在《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中明确指出“受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的具体权利义务 ， 应当符合不可抗力的法定要件” 。 但是 ， 在实际运用中 ， 我们还是要结合具体案件进行具体分析 ， 不能一概以“疫情属不可抗力”来论 。 如果疫情确实对民事行为的履行造成直接影响 ， 属于无法预见、无法避免且无法克服的客观情况 ， 那么此时才可以不可抗力为由主张免除责任；而如果疫情对民事行为的履行影响不大 ， 那么以不可抗力为由主张免责 ， 则很难得到法院的认可 。
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