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在房地产交易过程中 ， 开发商为推动房产的销售 ， 通常会委托中介服务机构进行商品房委托代理销售 ， 该交易模式虽然与二手房交易中通过中介机构居间介绍购房一样 ， 均涉及到中介服务机构 ， 但是商品房委托代理销售与中介合同两者系属不同的法律关系 ， 两者涉及的服务内容、服务事项及法律责任均存在明显不同 。 本文将对商品房委托代理销售的法律性质进行分析 ， 区分其与中介合同的不同 ， 进一步探讨商品房委托代理销售的法律适用 ， 以期对实务处理类似问题有所裨益 。
一、商品房委托代理销售合同、委托合同和中介合同
根据最高院《民事案件案由规定》商品房委托代理销售合同纠纷属于房屋买卖合同纠纷项下的四级案由 ， 显然与三级案由中介合同纠纷和委托合同纠纷系属不同的类别 。 在司法实践中 ， 既有将商品房委托代理销售合同确定为委托合同关系或中介合同关系进行审理的 ， 也有确定为商品房委托代理销售合同纠纷进行处理的 。
商品房委托代理销售合同、委托合同和中介合同的相同点在于受托人均参与商品房的销售服务 ， 联系买受人、向买受人介绍购房信息等相关事项 。
商品房委托代理销售、委托合同和中介合同的区别在于：
1.履行合同期间的服务事项
商品房委托代理销售、委托合同：其合同义务不局限于报告订立机会及提供订立合同的媒介服务 ， 还包括接受委托人的委托 ， 负责商品房营销的网络推广、宣传资料和售楼书的设计印制、售楼沙盘的制作 ， 以开发商名义直接与买受人签订协议、沟通、处理纠纷 ， 全权办理商品房的买卖业务等其他事项 。
中介合同：其服务范围局限于报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务 ， 一般而言为介绍买家、促成交易、协助办理过户事宜等一般居间人义务 。
2.履行合同期间的费用承担
商品房委托代理销售、委托合同：在无特别约定的情况下 ， 受托人处理委托事务的费用一般由委托人承担 。 《民法典》第九百二十一条规定 ， 委托人应当预付处理委托事务的费用 。 受托人为处理委托事务垫付的必要费用 ， 委托人应当偿还该费用并支付利息 。
中介合同：《民法典》第九百六十四条赋予了中介人必要费用请求权 ， 如中介人未促成合同成立的 ， 不得请求支付报酬；但是 ， 可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用 。
3.履行合同的报酬支付方式
委托合同：根据《民法典》第928条的规定 ， 一般情况下因不可归责于受托人的事由 ， 委托合同解除或者委托事务不能完成的 ， 委托人应当向受托人支付相应的报酬 。 受托人完成委托事务的 ， 委托人应当按照约定向其支付报酬 。 受托人处理委托事务时 ， 因不可归责于自己的事由受到损失的 ， 可以向委托人请求赔偿损失 。
商品房委托代理销售合同：佣金支付基于代理人完成代理事项程度来支付 。 一般约定按照销售商品房价款的百分比或者按照销售房屋数量作为佣金结算依据 。
中介合同：中介人促成合同成立的 ， 委托人应当按照约定支付报酬 。 一般而言 ， 中介费按照合同标的额的百分比确定 。
4.法律效果不同
商品房委托代理销售、委托合同：通常情况下 ， 代理人以代理权为基础代理委托人进行民事法律行为 ， 可进行独立的意思表示 ， 代理行为的后果由委托人承担 。
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