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2021年之后 ， 楼市正式开启了“下滑”之路 。 据国家统计局4月发布的70城房价数据 ， 新二手房下滑比例都达到70% 。 新房和二手房的下降城市分别有47个和50个 ， 比上月分别增加9个和5个 ， 可以看出 ， 下滑的城市越来越多了 。
然而谁都知道 ， 房价涨跌从来都是遵循最基本的供求原理 ， 所以价格不理想 ， 供应端也不会乐观：机构发布的住宅报告显示 ， 截至4月底 ， 全国100个重点城市新建商品房库存面积4.8亿平米 ， 环比再增2% ， 库存规模保持连续17个月同比小幅增长；
不仅仅是新房 ， 二手房市也明显感受到“寒意” ， 在去年末主要城市二手房库存报告中 ， 60城二手房库存量就达到295万套 ， 比如天津、重庆、沈阳库存量均超14万套 ， 成都达12万套 ， 还有南京、杭州、佛山等城市库存正处于增长中 。 在商品房买卖市场 ， 二手房交易比重超过60% ， 可以说代表着整个房市的风向：二手房热则房产热 ， 二手房冷则行业冷 。
为什么楼市变得这么冷？以下3个因素 ， 内行预测：今明两年或超乎常人想象 ， 房产或成为人们负担 。
1 ， 这么多房子 ， 未来房子由谁来接手？2015-2021年6年时间 ， 城镇化率从56.1%快速增长到近65% ， 据测算 ， 城镇化率每提高一个百分点 ， 就意味着每年有1400万人要进城 。 换言之 ， 这些年差不多有1亿人进入城市 ， 住房需求也得到深度释放 。 但城镇化率越高 ， 住房市场所面临的问题也越突出 ， 与其直接关联的是购房基数需求的减少 ， 尤其凸显在人口数量方面 。
公开数据显示 ， 2015年人口净增长680万 ， 而到2021年人口净增长只有48万 ， 目前人口增速已接近临界点 ， 不排除持续下滑的人口出现负增长趋势 。 一方面 ， 总和生育率只有1.3 ， 很难维持正常的世代更替 ， 随之而来的是60岁以上老龄化问题 ， 在2015年我国老龄化率就有16.5% ， 而截止到去年 ， 我国老龄化率已达到18.9% ， 超过国际公认的10%临界点 。 可以说 ， 从城镇化率到人口增长 ， 并且伴随着老龄化上升 ， 意味着楼市需求进入下滑趋势 。
都说人口是房地产长期支撑 ， 过去人口不断从农村走进城市 ， 住房市场才能维持增长趋势 。 如今新生人口减少 ， 老人增加 ， 未来的住房需求还会像前些年如此旺盛吗？房说君看来显然不会了 。 在楼市库存还有4.8亿平的前提下 ， 即便还有农村人进城 ， 潜力其实很小了 。
2 ， 通胀波及 ， 买房抵抗通胀？
近两年 ， 世界多国都统一选择了“发钱”策略 ， 来恢复经济提高人民收入 ， 但由此导致美英等国家CPI呈现出大跨步前进状态 。 2020年至今 ， 全球范围内有超过50家央行降息或多次降息 ， 全球超60%的经济体利率不到1% ， 部分地区甚至进入负利率 。 据机构数据 ， 美联储、日、欧与英4大行 ， 光是2020年的宽松政策就投入了5.6万亿美元 。
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