房贷|房贷“松绑”，怎么能降低贷款加点？银行|购房置业

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LPR虽然降了，但是15个基点每个月能少付的房贷其实也没多少。
大家更关注的是：最近楼市政策松绑了，贷款利率不用上浮了，能不能把自己手里加了七八十个基点的贷款变成不上浮的？
听说有不少中介宣称能“换贷款，降低利率” 。
今天小影子给大家说说靠不靠谱。

“换贷款” ，其实就是把房贷还清，然后重新贷款。
理论上来说，这个做法是可行的，但是期间有不少风险点和成本。
首先，除了购房贷款最长是30年，其他的贷款大多数是5年以内的短期的。如果想贷5年以上的，多半需要用房产抵押。
咱们分开说说。
用5年以内短期贷款来买房，就存在“期限错配”的问题，即用短期融资融到的钱，去做长期投资。这就需要每次到期都要续贷。
这就可能遇到几个问题：

到期不给续贷，或者续贷不到那么多钱；
到期利率上升，本来想省钱也没省到。

除了以上两个显而易见的问题，还有一点：目前金融监管趋严，个人能借到的短期贷款大多数是消费贷，而消费贷是只能用于“消费”的，不能用于买房。银行可能会不定期抽查，要求你提供消费凭证（比如发票），如果不能及时提供，银行可能会要求你提前全额还清。而遇到这种情况，想要再贷别的款不上缺口，也很难。 PS：经营贷同理，需要用于经营，也不能买房。
如果用房产办理抵押贷款，贷款期限拉到5年以上呢？是不是就解决了期限错配的问题。
这个问题可能出现的更早。
首先，大多数银行是不做“二抵”的，即一套房产在有抵押贷款的时候（即房贷），还能作为抵押品再次贷款。如果是做“二抵”的房子，那么也只能贷出房子总价-剩余贷款余额的一部分（通常最多70%）。如果你的房子贷款都没剩多少了，还折腾啥？如果房子才刚开始还贷没几年，那么二抵能贷出来的金额很少。
鉴于“二抵”操作性不强，大多数“换贷款”的流程是中介介绍过桥资金，先借钱把房子剩余贷款还清，解抵押，然后再重新办理抵押贷，把过桥资金还掉。
这中间需要花费一定时间，房贷提前还款+解抵押都是需要预约的，操作快也要一两周时间。慢的话可能要一个多月。过桥资金的使用成本不低，可能还要再出一笔中介费。
新的贷款有申请不下来的风险，那么你就必须继续用着高息的过桥资金去找别的贷款途径，可能又变成上面的短期贷款。
最后，即使一切顺利，长期贷款大概率是经营贷，同样会被查用途，同样有抽贷风险。
所以，做法是可行的，但是风险不可控，小影子个人是不建议的。
想要少付点利息怎么办呢？
提前还贷，倒是还比较可行。
毕竟目前也没太多稳妥的投资渠道，手里有点闲钱，贷款利率加点又很多，提前还贷还是划算的。或者贷一点短期的低利率贷款，还掉部分房贷，也能省个利差。但是要注意风险可控——建议贷款还贷的金额不要超过自己1-2年的结余。
提前还贷有哪些注意点呢？
1.要确定你的贷款银行是可以提前还贷的。天朝大部分银行是可以的，不过之前小影子见过部分外资银行是不让提前还贷的。