去年我们说《这套6·18的房子 ， 等不到双11》 ， 那个时候正在发生的是 ， 六环房价全面站上6万+ ， 涨价去库存 。而今年 ， 我们却只能说 ， 6·18也搞不定楼市 。
网易房产数据中心统计显示 ， 2022年前5月北京新房市场成交整体趋冷 ， 在最近的一次集中供地中 ， 甚至等来了“官方价格”的首次下调 。
但就像不管经济再不好 ， 依然会有热销品 ， 比如口红 ， 还有豪宅 。
01
贵的 ， 往往才有价值
顶流楼盘 ， 只有牛市 。
严肃君统计了今年前5月北京新房网签数据 ， 排名靠前的有---
海淀五环学府壹号院开盘选房持续11个小时 ， 几乎一夜清盘 。 紧随其后开盘的圆明天颂开盘去化95% 。
再往前 ， 东城二环永定府、天坛府 ， 都是霸榜网签金额TOP5的项目 。
注：统计时间2022.1.1-2022.5.31
上个月开盘尚未网签的 ， 海淀四环新房中建壹品·学府公馆714套住宅10小时售罄 ， 销售额119亿 ， 直接创下2022年北京新房市场单日销售记录 。
在北京 ， 优质新房项目正快速出清 ， 即便手握1000万想上车也要靠运气 。
而这些优质项目的特质也很明显 ， 要么是绝对好的地段 ， 要么是一二手房倒挂明显 ， 8.9W买的不只是海淀 ， 还是上地 。
有钱人的消费逻辑---贵不是问题 ， 只为价值买单 。
楼市的另一面是 ， 目前五环内外还有一批千万级新房项目 ， 但也的确没有形成上文中那样的现象级销售 。
根本原因在于 ， 地段与房价在购房者心中不匹配 。 甚至有购房者直言 ， “1000万在北京买不到好房子” 。
典型如朝阳某五环板块 ， 区域内户型面积120平起步 ， 总价千万起 。 新入场选手直接将最小面积段下探到102平 ， 减小销售压力 。
02
大盘起不来 ， 个股跑不动
除了头部顶流 ， 我们更应该看看市场大部分楼盘现状 。
整体大盘看 ， 北京新房市场有点冷 。 前5月新房成交套数仅为去年7成 ， 成交金额不足8成 。
区域上顺义网签2097套成交第一 ， 看成绩很不错 ， 不过严肃君仔细看了下个股 ， 网签金额top10选手平均去化不足5成 。
【成都|6·18 搞 不 定 楼 市】只能说 ， 近两年顺义供应量太大 。
聚焦到集中供地出让项目 ， 开盘半年以上一共有29个 ， 其中 ， 多达15个项目网签不足百套 ， 甚至还有3个楼盘网签仅个位数 。
疫情+经济下行的环境下 ， 购房者持币观望情绪渐浓 。
情绪传导至土地端 ， 等来了北京新房“官方价格”首次下降 。
丰台龙湖+京能北宫镇东河沿地块 ， 销售指导价6.5万/平 ， 该区域内去年一批次入市地块项目销售指导价6.8万/平 ， 每平直降3000元 。
昌平华润平西府地块销售指导价6万/平 ， 此前入市地块项目销售指导价6.3万/平 ， 同样降了3000元 。
对购房者来说 ， 相同片区有了更多选择 ， 而对开发商来说 ， 几家欢喜几家愁 。
03
满300-50 地产圈要不起
今年618 ， 电商平台打出了“满300-50”的促销优惠 ， 楼市却跟不起 。
一方面 ， 楼盘没有利润空间降价促销 。
要知道 ， 开发商现金流大头都来自售楼回款 ， 加上融资渠道缩窄 ， 开发商资金压力很大 。
自2021年集中供地+限制销售指导价以来 ， 土地利润率走低 。 房地差只有1.5万/平的地块不在少数 ， 跑的快还能挣个辛苦钱 ， 要是跑不快……
“活下去” ， 今年成了开发商的第一要义 。 加速快跑 ， 以求更多可能性 。
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