文章图片
文章图片
成都作为西南腹地的龙头城市 ， 无论是人口规模 ， 还是经济体量 ， 都是顶流级别 ， 而且近年来的人口增量非常可观 ， 跻身进入新一线城市行列 。
但是 ， 城市规模大 ， 并不一定就意味着实力强 。
一座城市的房价 ， 除了受到供需关系（人口增量）影响外 ， 一个更重要的因素 ， 就是城市主流买房人群的收入水平 。
因为收入水平决定着买房人的月供承担上限 ， 也间接约束着市场上的主流刚需产品的总房价 ， 不可能太高 ， 太高的话 ， 就算凑足了几十万首付 ， 月供上万甚至更多 ， 能承受得住的也是少数 。
少数高价楼盘、豪宅或许在房价上很吸睛 ， 但是体量相对于整个城市的总盘面而言 ， 还是太小 ， 就像水滴进入大海 ， 掀不起太大的浪花来 。
【市值|5年后，成都会不会进入5万均价时代？3个维度让你看清现实！】具体到成都而言 ， 5年后 ， 房价底价能否突破5万 ， 我们认为 ， 可以从下面几个维度来论证：
1、真正在成都买房的主流人群任何一座城市 ， 常住人口都≠定居人口 ， 户籍人口也≠买房的人口 。
原住土著居民大多在本地都有房 ， 真正买房的 ， 要么是本土家庭的下一代年轻人 ， 分家分户 ， 要么是新来到城市打拼的“新市民” 。
在“新市民”里面 ， 真正有能力而且下定决心在成都买房的 ， 很多是属于工作及收入相对稳定、打算常年在成都发展下去的人 ， 比如机关、事业单位（学校、科研院所等）、银行、央企、国企、知名私企、上市公司等这些相对稳定的单位或部门 。
一般行业的从业者 ， 比如餐饮、快递、足浴、农贸等这些行业 ， 虽然这些人口往往能够在常住人口里面占到一定比例 ， 但真正能够最终在成都买房的 ， 并没有想象中那么多 。
这一点上 ， 成都相较于杭州 ， 优势就没那么明显了 。
杭州的私企、民企实力雄厚 ， 上市企业也多 ， 杭州的上市企业拥有200余家 ， 比较出名的阿里系、海康威视、同花顺、恒生电子、华东医药、浙商银行等 ， 而成都在A股上市的企业 ， 也就100来家 ， 比如新希望、通威股份等 。
2、多数买房人的收入水平明确了买房的主流人群 ， 再来考察这部分人群的收入情况 。
根据统计年鉴和公报 ， 2021年 ， 成都城镇居民人均可支配收入52633元 ， 按照这个数值算下来 ， 平均每月约4386元 。
2020年 ， 成都城镇非私营单位在岗职工平均工资 ， 是104463元 ， 平均每月8705.25元 。
从生活经验上来判断 ， 这两个数字 ， 是比较贴合现实感受的 。
这样的收入水平 ， 就算再高一点 ， 按照人均月入1万来计算 ， 除去生活成本 ， 每月能够承担的7000~7500元月供的水平 ， 恐怕已经是不少家庭的极限值了 。
而如果按照90平米的刚需户型倒推回去 ， 7000~7500元的月供极值 ， 贷款30年 ， 就算按照年化4.5%的利率水平 ， 30年 ， 大致也就是能够支撑140~150万（总房价7~8成）的贷款总额 ， 也就是总房价在175~210万元左右的区间 。
但是 ， 扪心自问 ， 又能有多少家庭 ， 能够撑得起30年、每月月供7000~7500的持续收入能力呢？
更不要说单价5万 ， 那就是100平的房子价值500万 ， 首付哪怕凑够6个钱包 ， 达到3成150万 ， 也要能撑得起450万的贷款 ， 30年月供2w~3w ， 有多少人能保证自己30年不断供每月拿出2~3万来还房贷？恐怕北上广深都没有多少人能达到这种水平 。
推荐阅读
- 银行|未来五年后，100万的存款和100万的房子，哪个更值钱？
- 深圳市|中国房地产总市值能买下美国，甚至全球？
- 成都|广钢最后一块地要送电瓶车了
- 信用卡贷后管理会影响征信吗
- 房子贷款还清后抵押自行解除吗
- 保利|人口警报拉响后，国家开始向“房地产”动手了，未来楼市走向明朗？
- 林湖|南京50岁阿姨90㎡独居公寓，户型奇葩，改造后，一个人生活太爽了
- 房价|那些“以租还贷”的房东，最后都怎么样了？
- 购房置业|千万不要买低楼层房子，我买了高层的低楼，好后悔
- 福州|土地确权颁证后，“未确权”没有证的土地咋办？要收回吗？