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今年随着老牌房企融侨也陷入了暴雷风波 ， 正好来聊聊房企近年操盘的两个项目 ， 在如今的二手市场都出现了一定的贬值 ， 这两个项目就是融侨悦江南、融侨悦公馆 ， 下面聊聊 。
融侨悦江南项目位于郭厝里 ， 规划13栋高层 ， 3栋小高层 ， 5栋洋房 ， 合计1816套 ， 纯商定位 。
从2017年底开始上市 ， 分批开盘 ， 到2020年才全部备案 ， 目前接近清盘 。
回顾几次开盘数据：
2017年11月 ， 1#、2#、3#、6#、8#、9# ， 开盘均价：2.7-2.8 万元/㎡
2018年6月 ， 7#、13#、15# ， 按揭均价28000元/㎡
2018年12月 ， 高层10# ， 洋房21#、22# ， 高层折后均价27100元/㎡ ， 洋房折后均价32285元/㎡
2019年3月 ， 11# ， 折后均价26970元/㎡；
2019年7月 ， 17# ， 折后均价29381元/㎡
分析：对于项目而言 ， 作为一个大盘 ， 做了高低差设计 ， 在上一轮楼市的高峰期上市 ， 做到了较好的去化 ， 从项目每次开盘的价格也可以看出 ， 楼市的降温 。
2017-2018年 ， 高层均价2.8W ， 2019年均价2.7W ， 随着持续走低 ， 项目的尾盘优惠可谓更大 ， 当时还以为较低的价格被业主投诉 ， 不过依然抵挡不住后续的优惠 。
可以说该项目还没在二手流通之前就已经注定了早期高位购房的已经是亏损 。
目前项目二手挂牌也不少 ， 挂牌均价在2.3-2.8W ， 2022年初成交的一套89平米、中层、单价24883 ， 总价223W 。
如果按2.7W的均价计算 ， 总价242W ， 按二手成交223W ， 亏损19W 。
当然如果再套上 ， 5%的年利率保本公式 ， 以及办证等额外支出 ， 按2018年6月开始计算 ， 4年时间 ， 算上办证支出 ， 按20%利率计算 ， 保本价290W ， 相当于亏损67W 。 （计算比较随意 ， 慎做参考）
此时思考项目 ， 为何会贬值？
对于项目而言 ， 融侨操盘 ， 纯商定位 ， 社区成型 ， 距离4、5号线交汇洪塘站 ， 大约700米左右 ， 这里在下一轮规划 ， 还有6号线二期 ， 可以说难得的三线交汇站 ， 当年印象深刻 ， 开盘火热 。
虽然优势明显 ， 不过项目的劣势也非常明显 ， 项目地处郭厝里附近 ， 北面妙峰山隔断 ， 同时山上面还有个妙峰山陵园 ， 南面西山隔断 ， 除了隔壁几个老旧社区外 ， 周边都是零零散散的棚户区 。
这样的区位 ， 最容易联想的就是淮安 ， 同样被隔断 ， 除了部分江景优势外 ， 就看不到其他配套和预期 ， 而项目的区位 ， 相比淮安而言 ， 地铁加持度较高 ， 但是除了这个没有其他了 ， 两山夹断的区位 ， 注定了难有大的发展 。
回到项目本身 ， 划片洪塘中心小学 ， 对口二十九中 ， 是福州垫底的存在 。
户型设计上 ， 虽然是近年的新盘 ， 但是高层住宅的户型 ， 比如89平的中户 ， 居然是三房一卫 ， 很明显不如目前主流的三房两卫 。
综上 ， 正是由于这些很明显的硬伤存在 ， 让这个当初火热的新盘 ， 在二手市场 ， 不但没有保值 ， 甚至是亏本出售 。
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