物业|新股前瞻｜聚焦上海业务物业估值超500亿元 瑞安新天地冲刺港交所
近日，瑞安新天地正式向港交所递交招股书，摩根士丹利和瑞银集团担任联席保荐人。这也意味着，在时隔多年后瑞安房地产（00272）分拆商业地产子公司单独上市的计划终于取得实质性进展。
智通财经APP了解到，此次瑞安房地产计划将集团的商业投资物业、物业管理及资产管理业务分拆及独立上市，该部分业务将由瑞安新天地运营。
聚焦上海业务的商业物业投资者及管理人
据招股书披露，瑞安新天地是中国领先的商业物业投资者及管理人，公司坐拥上海黄金地段最大的商业物业组合之一，包括上海新天地，并在武汉、南京、佛山及重庆等高增长城市建立据点。
招股书显示，瑞安新天地的物业组合大部分为瑞安房地产于上海、武汉、佛山及重庆的“天地”系列城市更新社区的主要商业空间，当中包括虹桥天地、上海创智天地社区及南京国际金融中心，武汉天地社区的壹方南馆、壹方北馆，以及重庆天地社区的若干物业。
据了解，瑞安新天地的物业总建筑面积为200.52万平方米，物业类型包括零售和办公物业，占比分别为64.4%和35.6%。当前，瑞安新天地已拥有庞大而忠诚的客户群，涉及超过2000名租户，当中包括平均与公司建立长达约十年业务往来关系的十大租户。
而就地域分布来看，公司52.7%的建筑面积位于上海，当前瑞安新天地已发展成为上海最大型的私营商业物业业主及营运商之一，覆盖建筑面积105.71万平方米。
此外，公司还取得权利收购覆盖总建筑面积约130万平方米（其中85.7%位于上海）的储备商业物业，令其在上海物业组合的总面积达到约220万平方米。而根据莱坊的独立估值，瑞安物业总值为531.35亿元（人民币，单位下同），其中71.9%位于上海。截止2020年末，在上海非国有商业业主及营运商中，按拥有或在管商业物业建筑面积计算，瑞安新天地排名第二。
就业务布局的策略，不难看出瑞安新天地“偏爱”上海。智通财经APP认为，公司深耕上海不失为明智之举。多年来，按国内生产总值计算上海一直是中国的第一大城市，同时也是全国的商业、金融及创新中心。同时公司旗舰项目上海新天地于2016年获福布斯评级为“全球20大文化地标”；在上海市人民政府于2021年发布的《国民经济和社会发展第十四五个五年规划和2035年远景目标纲要》中，新天地社区则获选为城市更新的试点示范区之一。
综合来看，瑞安新天地位于上海的所有物业均处于战略地段，交通四通八达，出色的区位禀赋以及兼具独特和标志性的新天地品牌，料将为公司后续长效发展提供重要支撑。
业绩表现凸显韧性
业绩表现来看，2018年-2020年瑞安新天地实现收入23.93亿元、25.8亿元、23.58亿元，今年上半年，瑞安新天地实现收入13.77亿元，同比上一年度增加23.8%。
就收入变动而言，不难看出瑞安新天地收入整体向好，2020年因受疫情爆发因素影响收入规模受到一定程度的抑制，但今年以来的良好表现或已透露出公司重归增长轨道。
而分项目来看，瑞安新天地的收入来源于物业投资、物业管理和资产管理三大板块。其中，物业投资是公司的主要收入来源，2018年-2020年该业务分别实现收入18.26亿元、19.77亿元、18.36亿元，占比为76.3%、76.6%、77.9%，占到公司总收入的近八成。进一步划分，该业务又可以划分为租金收入和租赁相关收入两个部分，前述期内公司租金收入分别实现收入15.91亿元、17.24亿元、16.01亿元，占公司总收入比重的66.5%、66.8%、67.9%。
推荐阅读
- 物业管理|瞄准高估值，2000亿房企将分拆物业赴港上市！物管行业遇冷，这一＂新物种＂能否打破寒冬？
- 济南|官宣！合肥经开区物业最新排名出炉
- 身份证|房企忍痛割爱，物业管理真的是门好生意吗？
- 华发物业服务(00982)早盘涨超5% 管理公司与珠海华发订立2021年酒店顾问服务框架协议|港股异动 | 顾问
- 中国五矿|选物业的诱导和误导，社区帮忙捋捋
- 购房置业|碧桂园服务李长江提到的“新物业”转型，三个根本问题必须解决
- 海港佳苑|邯郸市住房保障和房产管理局魏县海港佳苑项目前期物业服务中标公示
- 链家|“新物业”转型，三个根本问题必须解决
- 物业股|港股物业股走高，旭辉永升服务领涨超8%
- 广州市|物业管理存在“弊端”？官方给出回应，不少业主要“偷着乐”了？