地产|产业地产未来价值：组织创新资源，营造创新环境( 二 )
2020全球市值TOP10企业
微软
软件业
5830亿美元
微软
科技+互联网
11000亿美元
通用电气
工业制造
5040亿美元
亚马逊
科技+互联网
10000亿美元
思科
工业制造
3530亿美元
苹果
科技+互联网
9800亿美元
埃克森美孚
能源业
2830亿美元
Alphabet（谷歌）
科技+互联网
7780亿美元
沃尔玛
零售业
2830亿美元
科技+互联网
5500亿美元
因特尔
电子信息
2710亿美元
帕克希尔 哈撒韦
投资银行
5000亿美元
日本电报电话公司
通讯业
2620亿美元
阿里巴巴
科技+互联网
4300亿美元
腾讯
互联网业
2520亿美元
腾讯
科技+互联网
4300亿美元
诺基亚
工业制造
1970亿美元
VISA
银行业
3800亿美元
BP石油
能源
1960亿美元
强生
医疗卫生保健及消费者护理
3600亿美元
表：1999年-2020年 - 20年全球市值最高10家企业
从商业理论发展来看，2010年以来，所谓“商业战略认知底层逻辑的改变，企业发展边界被重新定义”，即从竞争逻辑转向共生逻辑。企业不断挖掘新需求、连接新资源，跨界融合，谋求全新发展空间，究其根本还是在于信息时代的财富创造要素巨变的结果，普通的专业并不重要，重要的是如何去“敏锐洞察需求与快速链接资源” – 即有效的组织创新资源。
根据欧美发展经验，科学的营造创新环境是产业升级的重要支撑
“营造创新环境”是欧美更先发国家给予中国产业发展的重要先行经验。以美国为例，通过打造“创新型城市”帮助美国走出了1980年大滞胀，实现了在经济、科技、城市建设等方面，在如今的21世纪实现全面领先。中国产业地产的发展也亟需为中国打造自己的“创新城市”。
北卡三角城是美国创新城市营造的典范案例，与国内城市强调产业导入完全不同，北卡三角城其核心理念是“以人为本，通过完善的配套设施建设，给科研与高科技产业人员提供舒适宜居的环境，吸引高素质人才，进而推动科研的发展”。北卡三角城一方面完善配套设施，包括商业配套、教育配套、休闲配套、医疗配套、文化艺术配套等。以被休闲体育设施建设为例，在28.3平方公里的土地上，项目建设有4个垒球场、10个草地排球场、6股份沙滩排球场、4公里专用山地自行车运动跑道，以及17公里的慢跑步道，为居住的科研人员与产业工作人员提供了充足的周末休闲场地。
匠心设计与良好的城市服务，满足科研人员基本的生活诉求和精神文化诉求，将自身打造成全美生态环境最好的州，为科研人员提供良好的科研环境。在项目建设、免税政策争取、产学研转化嫁接等多个领域，北卡三角城都通过细致的服务解决了科研与产业人员的所面临的发展难题。目前，北卡新城是全美博士人口密度最高的地区，已有264家企业，5万多名科研从业人员，是美国研究机构密度最高的地区。
我们从北卡三角城的案例中可以看到，北卡三角城的成功不是传统的产业导入的规划逻辑，而是以人为本，为科研人员与产业人员去营造一个宜居宜业的生态，进而留住高素质人才，发展高端产业，这是对“人城境业”发展思路的完美诠释。
中国产业地产的发展也亟需为中国科技创新去构建打造自己的“创新城市”，在城市宜居环境建设，产学研转化导入，政策扶持的争取，创新城市的综合运营等多方面做全新的发展与建设。在这个方面，笔者看来做的最好的是如今的上海张江，很多产业地产同行对于张江的认知仍停留在“产业投资”的概念，常常感慨于张江的金融环境与产业环境，张江的产业投资无法效仿。真正看张江 – 产业投资只是张江用来收割成果的方式，真正值得同行去学的是张江的城市综合运营与产业服务，不是政府当年长期天量的产业补贴与投资形成的产业氛围，现在的张江又有什么企业可以投资呢？
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