万科|郁亮赛马,万科革面王石|融创中国

编者按：本文来自微信公众号一点财经（id：yidiancaijing），作者|刘亚杰，编辑|严睿，创业邦经授权转载，图源：图虫。
问，万科A集团董事会主席郁亮与苹果公司（AAPL）已故创始人史蒂夫·乔布斯有何共同点？
答，他们都有很强的现实扭曲力场。
别笑，就是这么回事儿。
乔布斯自不必说，什么时候轮到郁亮有此评价？
“这次三年事业计划书的制定，要把‘活下去’作为基本要求，我们的战略围绕‘活下去’而展开，这是最底线的战略。”2019年9月，在万科秋季例会上，郁亮神情凝重，语气深沉。不知道的，还以为万科营收1059.7亿元，增长51.8%；净利润91.2亿元，增长24.9%的业绩是骗人的。
哪家上市公司，会在业绩向上时，把“活下去”挂满整个会场内墙？郁亮的万科就会。而且人们宁愿相信，后来赚了大钱的TOP30、TOP50们，每一家都活在生死线的边缘。今天碧桂园（02007.HK）不死、明天融创中国（01918.HK）不亡，大家都挺好，哪有那么多生离死别。
把挺富足的日子说得像是走钢索，郁亮做到了；反过来，还有现实扭曲力场吗？
不久前，郁亮一番操作，管理架构、业务片区、区总任职都有了调整。这是一次没有“削番”的调整。郁亮心平气和，自信飞扬，其任职后最大的一次调整，看上去如此胸怀激雷却面若平湖。
可是果真如此吗？未必，万科的危机在“腠理，不治将恐深”。
好看的业绩报表遮盖太多的潜在风险，一些问题已经有悖于郁亮的初衷。万科需要改变，甚至是大刀阔斧的变革。只是那急迫性与危险性，被郁亮一场其乐融融的“分封”大会遮掩起来。
这次改变，郁亮施展的现实扭曲力场，很见功力。
“制造业”的万科用一句话归纳郁亮的境况：短期内达成阶段性目标不成问题，中长期成长难度很大。
看数据，万科的表现无懈可击：2017-2020年万科的合同销售额与合同销售面积一直维持稳定增长的曲线，营收与净利润的表现同样垂范整个地产行业。所有的经营数据，万科都能实现向上增长，这是实力的体现。
主业正常运营，带来充裕的现金流，健康指标持续向好是预料中事。年初，贝壳研究院统计数据还认为万科“三条红线”会踩中一条（剔除预收款后资产负债率71.7%、净负债率18.9%、现金短债比2.27），4月下旬发布一季度报告时，万科三项数据已降至健康水平（剔除预收款后资产负债率69.5%、净负债率15.5%、现金短债比2.72）。
回过头来，再看万科总裁、首席执行官祝九胜制定的2021年目标与行动计划——利润增长、回归绿档、做好基本盘等六大OKR（Objectives and Key Results，目标与关键结果法），并非很难的事情。部分目标已经实现，只要维持现状不变，自然可以完成其他任务。
除了不缺钱，其他都缺一点，这才是最危险。
地产圈就是这样。当你能赚钱，而且很会赚钱的时候，很多问题都会被一叶障目；等到积重难返的时候，整个体系很可能轰然崩溃。
翻看一季度数据，万科622.6亿元的营收，同比增长为30.3%；不过12.9亿元的归母净利润，同比增长仅3.4%。收入的快速增长，却无法在利润端兑现。倒是万科当期营业成本达到495.56亿元，骤增50.93%。
营收与成本两翼齐飞，净利润似长江东流而去，着实尴尬。悲剧的是，这样的日子，万科已经挨了很久。2017-2020年，论年复合增长率，万科的营收为19.94%，净利润仅13.96%，营业成本为22.81%。
阳光城（000671.SZ）、富力地产（02777.HK）、融信中国（03301.HK）……太多企业以净利润为代价，依靠“高杠杆+高周转”模式换取规模快速增长；如今万科借实际行动证明，不用“高杠杆+高周转”模式换取的增长，同样可以牺牲净利润。

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