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万科|郁亮赛马,万科革面( 二 )


“住房将越来越像耐用消费品，开发业务将越来越像制造业。”在2020年线上业绩发布会中，郁亮如此点评整个行业。盘子越来越大，收入越来越少，无论外形上万科长成什么样子，里子是越来越像制造业——车间里所有人都很忙，努力赚越来越少的钱。
像传统制造业那样，将命运交给流水线的周转，让“计件算钱”成为建立员工三观的底层代码，机械性重复已经做过成百上千次的动作，会很顺畅，却很危险。
或许觉察到“向制造业学习”的万科存在风险过高，二级市场资金开始从这座大堡垒出逃：年报公开前后，万科股价就开始沿着45度角向下倾斜，从近35元的高点一路降至眼下的24.05元多，降幅超过三成，市值蒸发超1000亿元。
郁亮没意识到问题的严重性吗？当然不会。再看这次万科大调整，是不是有一些门道？
万科需要改变，而且越快越好。当然，一切都要悄悄地发生，打枪地不要。
郁亮“赛马”“我们的出路在哪里？只有一条，踏踏实实向制造业学习，回归实业属性，通过我们的劳动挣加工制造和服务的钱。”郁亮的现实扭曲力场再次生效，只是听着很别扭。
制造业全都是老实人，从事劳动密集型产业一成不变的工作？才不是。空调、冰箱、洗衣机……这些传统家电制造业厂商正忙着把AI芯片和网联模块嵌入产品中。谁不想赚点未来的钱？曾经的“青岛海尔”都改名“海尔智家”（600690.HK）了，制造业也要升级，也要抬高利润空间。
传统的制造业在改变，地产行业怎能甘于内卷，何况是行业老牌龙头。不过让郁亮驾着这条大船转型，亦非想象中容易。
没错，增速上净利润低于营收，可是规模总在成长吧；22座重点城市“两集中”出让土地基本结束，万科558.6亿元拿地（万科2020年度股东大会总裁、首席执行官祝九胜公布）也算豪情万丈吧；何况口袋里，万科还有超过1.58亿平方米（中达证券统计数据）的国内土地储备。在万科，你可以感受什么是“躺赢”。
既然可以“躺赢”，谁还在乎其他？
商业开发与运营方面，万科在2016年8月收购印力集团，不过并未发生想象中的化学反应，2020年累计开业面积达到989.8万平方米，增幅达到53.7%；可是63.22亿元的业务营收，增幅仅4.33%，甚至寄予厚望的印力42.22亿元的营收，还收获了1.62%的下滑。
至于物业管理，2020年在管面积已经达到5.78亿平方米（克尔瑞数据），行业无出其右，然而至今仍然没有上市音讯。
参考“一点财经”在《上市物业公司投资价值象限图：谁是大泡沫，谁是潜力股？》中的观点，万科的物业板块要好时代有好时代、要好爹有好爹，却没有迈出向前一步。
“我们一定会上市，但如果还是用物业的概念上，我觉得可能不一定合适。”折腾至今，万科物业不过改了个“万物云”的名字，万物云CEO朱保全也在为不上市寻找理由。眼下，靠山和规模都不好兑现，不换概念怎么成。
到最后，这些业务板块在温水中“炖自己”，公司的阴晴雨雪，还是要看物业开发板块的脸色。已经卷成这样，郁亮当然亟需一场改变，于是拉开了架势，开始一场内部的“赛马大会”。
这次人员调整，人们只看到王海武、刘肖、卢冰三人均得偿所愿，其实更多的是郁亮对他们的期待。
王海武本不是追求安逸的人，主动请缨从集团到印力开展工作；刘肖也要像当年任职中西部区首，将垫底的业绩抬升至全国第二时那样，将温水里煮着的印力叫醒；卢冰在天津积累的经验，最好能够拓展至北方大区，最好在上任后烧上新官的“三把火”，越快越好。
他们的身上赫然写着“鲶鱼”两个字。无论成败，他们必须给现在的万科带来全新面貌，给这场“赛马大会”开个好头。万科需要地产，但不能只有地产，得有人改变这一切。再不动手，怕是要栽跟头。

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