债务|“三线四档”试点房企财务指标改善的背后 隐性债务需关注( 二 )
对于踩中两条或一条线的房企，需要通过降低有息负债规模、扩大盈利增加权益等举措来改善净负债率。相对而言，剔除预收款后的资产负债率还需要适度增加预收款来实现有效改善，难度最大。
为了优化债务，房企采取的手段不同，包括IPO、配股、分拆上市、发行永续债、出售项目股权等。其中，未上市企业选择IPO，如金辉控股于2020年10月在港交所上市。部分已上市公司拆分子业务上市，拆分的业务板块多为物业公司，据不完全统计，2020年在主板上市的物业公司数量已达17家，其中A股1家，H股16家。
房企隐形债务值得关注为了降档，企业开始通过隐形负债对财报中相关的指标数据进行优化。目前备受关注的手段包括：明股实债、永续债等。
实际上，在融资环境趋紧的背景下，以少数股东权益的形式体现的“明股实债”已成为房企重要的融资手段之一。据国金证券发布研报显示，2020年TOP50上市房企少数股东权益占比继续提升2.3pct至38.67%，且占比区间普遍上移，其中有中交、华发等15家房企的少数股东权益占比在50%以上。如果将少数股东权益占比与其实际盈利（少数股东损益/净利润）占比进行比较，蓝光、新力和阳光城等14家房企两者差额超过30%，明股实债的风险较高。
永续债也是如此，一般情况下，它同时具有“债性”和“股性”，并在财务报表中反映为权益，而不是负债，既补充了资本金又不影响负债，直接优化资本结构。然而，永续债后期将会对房企产生较大的利息压力，作为调杠杆的长期路径来说或将不可持续。
持续完善房地产金融管理长效机制“三线四档”的执行确实为房地产市场的发展打了一针稳定剂。
根据贝壳研究院测算，如按照三线四档的有息负债规模增长要求统计，假如所有房企全部执行，则仅TOP100房企中的60家上市房企按年预计就将少增长约9371亿元的有息负债。此60家大中型房企就可以少增长近万亿的负债规模，这将极大有利于房地产行业的稳健经营，有效预防系统性金融风险。
在短期降档的成效下，能否继续保持是房企未来面临的命题，毕竟，负债的调整是具有系统性和长期性的。
（来源：央视新闻）
为了坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，央行在新闻报道中还表示“下一步，将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，持续完善房地产金融管理长效机制。”
作者：徐三水
编辑：小凯
校对：欧阳楠宫
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