债务|“三线四档”试点房企财务指标改善的背后 隐性债务需关注
7月22日，据央视新闻报道，央行表示自去年8月出台重点房地产企业资金监测和融资管理的“三线四档”以来，试点房地产企业核心经营财务指标明显改善，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。
三线四档实行一年来，试点房企如何通过优化债务实现降档？该制度作为房地产长效机制的组成部分，未来将为房地产行业带来哪些影响？
（来源：央视新闻）
“降档”是各大房企共同面临的命题【 债务|“三线四档”试点房企财务指标改善的背后 隐性债务需关注】“三线”即三道红线，分别是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。
“四档”是指按踩线情况，将企业划分为“红橙黄绿”四档，踩中三道红线的企业被归为“红档”，企业的有息负债规模在2019年的基数上不得增加；踩中两道红线的是“橙档”，企业有息负债年增速不得超过5%；踩中一道红线的是“黄档”，企业有息负债年增速不得超过10%；三道红线均未踩中的是“绿档”，企业有息负债年增速不得超过15%。
“三线四档”实行之后，“降档”成为了各大房企共同面临的命题。根据贝壳研究院统计，2020年100家上市房企中40%房企实现成功降档；绿档房企数量达到29家，较2019年的12家增长过半。
房企们积极降档，正是由于“三线四档”限制了房企有息负债增速。
有息负债指的是企业负债中需要支付利息的债务。作为类金融行业，房企在很长时间内靠“负债”驱动，实现增加土储、扩大规模并保持高速增长。
央行表示，这一举措有利于矫正一些房企盲目扩张的经营行为，增强自身的抗风险能力，也有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期。
自“三线四档”试点以来，不同档位的房企在投资策略和积极度上也确实产生了较大的差异。黄、绿档房企投资相对积极，红、橙房企投资放缓。据克尔瑞数据显示，以2020年12月份投资金额为例，红、橙、黄、绿四档企业12月份投资金额均值环比涨幅分别为：5%、26%、11%和28%。其中，橙档房企环比涨幅较高主要是基数过低所致。
（来源：克而瑞地产研究）
此后，房地产金融政策再出重磅新规。2020年12月“房地产贷款集中度管理制度”出台，通过集中度限制商业银行对房地产行业的信贷投放。中国人民银行金融市场司司长邹澜表示：三线四档是对不同档位房企的财务健康状况来进行一个体检，然后相应地帮助企业更好地去做好自己的财务管理。而集中度管理简单地讲，就是作为一个商业银行，不能把这个过大比例的（信贷）集中在某一个行业领域企业。
“三档四线”、“房地产贷款集中度管理”以及此后“双集中”供地政策，三套组合拳下来，本意都是各大房企审视自身的资金及经营状况，在完善内力的基础之上，更好地制定投资策略。
不同档位的房企不同的降档方法
（来源：徐三水拍摄）
为了降档，不同档位的房企解决问题的办法也不同。
对于红档企业，最快降档的是现金短债比，可以通过快速回笼资金，将短期债务置换为长期债务等举措快速实现。
因此，在降档命题之下，抓回款成为了各个房企解题的第一把钥匙。据克而瑞研究中心统计的数据显示，在2020年年报披露之后，共有37家房企披露了其回款率数据，回款率中位数为88%，平均数为87%。
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