红线|降负债调结构透过“三道红线”看龙头房企应变逻辑融创

三条红线出台不到一年，给房地产行业却带来了巨大的影响与改变，靠负债驱动发展的时代成为过去。未来如何调整优化债务结构，也成为了当前环境下的一大重点。自三条红线出台至今，哪些龙头房企在债务结构方面调整较为迅速？融资渠道和融资成本有什么变化？“房住不炒”大环境下，让我们透过数据看房企对市场的应变策略和生存逻辑。
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短期有息负债首次下跌
中指研究院数据显示：5月房地产企业融资总额为1331.42亿元，环比下降20.13%，单月融资规模自3月以来持续下降。行业平均利率为5.69%，较上月上升了0.29个百分点。2021年1-5月，房地产企业共融资8577.48亿元，同比减少10.15%。
融资规模下降的背后，越来越多的房企都将控制负债规模作为了当前的主要目标。CRIC监测数据显示，99家典型上市房企总有息负债规模增速近几年呈现持续下降的趋势，尤其是2020年8月，“三条红线”提出后，更是呈现断崖式下跌。
数据显示，2020年末99家房企的总有息债规模为77919亿元，相比2019年仅增长5%，相比2020年上半年末，更是下降1%。其中，有28家房企的总有息负债同比呈现下降，有32家同比增速不高于15%，两者占比达约61%（2019年该比例为54%）。
数据来源：企业业绩报告、CRIC
与此同时，不少房企通过新旧调节等方式，积极调整企业债务结构。截至5月底，房企在海内外发债融资总规模累计约4579亿元，较去年同比下降5%，从单月来看，5月房企境内外共发行债券约590亿元，同比微升4.8%，环比下降38.2%。其中境内发债规模达336亿元，同比下降58.4%，环比上升2.2%；海外债方面，5月共发行254亿元，同比上升70%，环比上升75%。
截止2020年末，99家房企的长短期债务比达2.15，较2019年的1.93及2020年中的1.87，均有明显改善；其中短期有息负债24722亿元，相比2019年下降了2%，为历年来首次出现下滑；长期有息负债较2019年上升了9%至53197亿元。
通过调节自身债务结构，一方面，短期内能有利于达标现金短债比等红线指标，满足政策监管要求。另一方面，更多地利用长期资金，也能使企业的未来决策更加从容。
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看房企债务结构优化路径
【红线|降负债调结构透过“三道红线”看龙头房企应变逻辑】数据显示，2020年在99家重点房企中，有52家房企的长短期债务比出现不同程度的改善，其中融创、佳兆业、荣盛等房企，不仅控制了总有息负债规模的增长，债务结构也优化显著。

数据来源：企业业绩报告、CRIC
数据显示，截至2020年底，融创中国净负债率大幅下降至96％，剔除预收款项后的资产负债率下降至78％，两项指标成功达到“三道红线”政策标准。
从配股增资到物业上市，从利润释放到收获投资，再加上并没有被耽误的主业和持续开枝散叶的“地产+”，透过融创的降负债路径案例，可以看到整个房地产行业积极应对降负债的缩影。
1、释放利润
2020年融创的归属净利润356.4亿元，较2019年增长幅度高达36.9%。如此抢眼的利润释放，一是地产主业的持续增长，融创2020年的核心净利润302.6亿元，同比增长11.8%。二是融创的投资多点开花，其中包括投资贝壳的股权收益（大约90亿元）、投资金科地产的变现及分红以及汇兑收益。
2、配股
2020年1月，融创以每股42.8港元的价格配售了1.8亿多股，这笔配售给公司增加了80亿港元的资本。这样的配股可以优化资本结构，扩大权益。

红线|降负债调结构透过“三道红线”看龙头房企应变逻辑

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