合作|正荣地产：“权益”魔咒的利与弊
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对于正荣而言，如何平衡合作与利润之间的平衡点，是绕不开的考题。
文|一市财经
与相对保守的粤系房企不同，闽系房企总是会被冠以“激进”之名。从2014年起仅用五年时间就突破至千亿销售额的正荣地产亦是如此。
2019年年初，正荣地产提出“新三年战略”，将2019-2021年设定为“高质量发展期”，表示要通过提升运营水平，改善债务结构，带动营收及盈利水平持续提升，以迎接后千亿时代的到来。
今年作为正荣地产“新三年战略”的最后一年，也是整个战略中最重要的收官之年。
在8月23日的中期业绩发布会上，正荣地产行政总裁黄仙枝表示集团年初定下的销售目标是1500亿元，从上半年情况来看，已完成了53%，照此速度完成目标并不困难。
尽管上半年销售业绩看起来很美，但仔细观察可以发现，正荣地产权益销售额并不高，这是其联营、合营项目较多所导致的，并影响了公司的利润水平。
不仅存在“虚胖”的问题，正荣地产的债务压力也不容小觑。
负债持续增加，仍踩一道红线
据2021年中报，正荣地产在上半年实现合约销售额为822.99亿元，同比增长47%；实现营业收入约160亿元，同比增长10.1%；净利润约15亿元，同比增长18%；归属股东净利润为人民币11.66亿元，同比增长33.1%。
可以看到，2021上半年正荣地产多项财务数据均有不同程度提高，但是其债务压力也在不断增大。
数据显示，今年上半年正荣地产流动负债1497.15亿元人民币；非流动负债535.9亿元人民币，总负债高达2033.05亿元。
相比2020的1837.5亿元总负债金额，增加了10.64%。
在负债增加的同时，现金及银行结余却仅444.49亿元，半年过去只有3.43%的提升。正荣地产不得不“借新还旧”，今年以来一直通过发债偿还现有债务。
在备受关注的“三道红线”方面，正荣地产在上半年的净负债率为57.2%，现金短债比为2.2倍，剔除预收款后的资产负债率为72.4%，脚踩一道红线，目前处于黄档。
相比去年，正荣地产的净资产负债率有一定程度的降低，现金短债比保持不变。
上半年，正荣地产的平均融资成本为6.35% 。
报告期内，正荣地产的存量“绿债”规模近20亿美元，其绿色融资规模在行业中遥遥领先。
另一方面，正荣地产持续突破低成本的境外商业银行双边贷款，并与多家金融机构达成战略合作，总战略授信额度高达2549亿人民币。
此外，正荣地产也是国内首家发行绿色点心债的房企，抢先把握了境外人民币资本市场的融资机会。
报告显示，正荣地产信用良好。期内国际评级机构惠誉将其评级展望上调至正面，并确认主观评价为“B+”；穆迪维持B1评级；中诚信国际信用评级公司对正荣地产评级为最高的“AAA”级别，并将其展望为“稳定”。
从广大房企最为头疼的“剔除预收款后的资产负债率”数据看，尽管正荣地产通过努力降低了一部分负债率，但目前仍过线2.4%。
正荣地产财务总监陈伟健在中期业绩发布会上表示，对今年年底前“三道红线”指标全部达标有信心。
但是从上半年大幅度增加的负债数字看，年底是否能全线达标让人存疑。
关联交易的利与弊
房地产行业的天花板触手可及，在青铜时代到来之时，房企之间的合作日益增多。
合作开发中房企可以发挥各自的开发优势、管理优势、资金优势、融资渠道优势、资源优势等，降低管理成本、融资成本以及整体的项目开发成本，以提升项目整个的产品竞争力以及抗风险能力。
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