二手房|房龄老、地段好的“老破小”二手房值得购买吗？
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对于房龄老 。 地段好的“老破小” ， 我认为如果没有好的学区加持 ， 不值得购买 ， 即使由学区加持 ， 也需要谨慎购买 。 原因如下：
01：现在购房多以改善型和投资型为主 ， 购房多以新房和次新房为主 ， “老破小”已经不是主流产品 。
经过这些年房产的高速发展 ， 根据央行数据统计 ， 城镇居民自有住房率已达到了96% ， 居民购房已从过去的刚需自住向改善型兼具投资型过度 。
以我居住的日照为例 ， 现在购房的人群多为年轻人和中年人 ， 购房首选新房 ， 即使选择二手房 ， 也会选择带电梯的二手房 ， 而所谓的“老破小”都是多层为主的老小区 ， 而且设施老旧 ， 没有地下停车位 ， 很难满足停车需要 ， 并且没有实现人车分流 ， 关键是物业收费较低 ， 物业管理简单 ， 很难满足现在购房者的需要 。 即使地段好 ， 如果没有学区加持 ， 老破小已经不是购房主流产品 ， 不值得投资 。
02：“老破小”目前存在购买不易 ， 转让难的境地 。
“老破小”由于地段好 ， 交通购物便利 ， 学区一般相对较好的优势 ， 最主要的是面积小 ， 总价低 。 对于大多数不会选择 ， 而对于地段有要求 ， 学区有要求的 ， 但是购房资金相对不足的 ， 是综合比较下无奈之下的选择 。 所以购房者相对较少 。 很多老破小房龄超过20年以上 ， 银行对此有规定大多不能按揭贷款 ， 购房时需要一次性付款 ， 因此购房者在购买时并不易 。
比如我自己在成都二环路就有一套老破小 ， 面积54平米房龄20多年 ， 周边的房价已经是3万多 ， 而我这套单价不到2万 ， 由于没有专业物业管理 ， 只有委托居委会代管 ， 经常出现水管线路损坏 ， 造成停水停电 。 一直想出售 ， 但是价格过低 ， 另外也没有合适的买主 ， 一直用于出租 ， 租金价格也很低 ， 每月只有1200元 。 处于想卖 ， 价格低 ， 出租收益低的尴尬境地 。
03：“老破小”以往拆迁致富的道路几乎不通 ， 新旧改“旧貌换新颜”很难改变其本质 。
以往如果在一二线城市购买老破小 ， 赶上棚改 ， 不仅旧房换新房 ， 而且有拆迁现金补偿 。 以我在成都的那套老破小 ， 在前几年可以置换100平米或者现金100万以上 。 但是现在国家对于老破小一般不再大拆大建 ， 以加装电梯 ， 改造环境 ， 改造线路的新旧改为主 。
新旧改对于老破小虽然有所改善 ， 由于各种条件限制 ， 尤其是资金限制 ， 很难改变其本质 。 所以综合考虑’老破小‘不值得购买 。
04；’老破小“即使有学区加持 ， 但溢价较高 ， 不值得购买 。
一些地段较好 ， 有好学区的老破小 ， 由于学区 ， 成为香饽饽 ， 尤其在一线城市 ， 动辄单价十几万 ， 甚至于几十万 。 即使在我居住的日照市 ， 一些老破小由于学区 ， 单价也在2万以上 。
【二手房|房龄老、地段好的“老破小”二手房值得购买吗？】我认为即使老破小有学区加持 ， 目前价格都较高 ， 一旦学区变化 ， 房价将呈现直线式下降 ， 这已经在一些进行学区改革的城市有所体现 ， 因此老破小不值得购买 ， 如果为孩子入学 ， 也需要综合考量后 ， 在孩子入学前购买 ， 不要提前购买 。
结语：从以上分析可以看出 ， “老破小”无论从自住还是投资 ， 都不值得购买 ， 即使有学区加持 ， 在购买时 ， 也需要谨慎购买 ， 以免踏空 ， 在高位上站岗 ， 处于租售两难的境地 。
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