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楼面价 房价关系,楼面价能决定房价吗

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楼面价1500万/5000 * 1.81667元平米 。一般来说 ， 楼面价是指土地总价格除以该土地的规划最大建筑面积 。楼面价总地价/总建筑面积 。假设一个5000平米的住宅 ， 地价是1500万 ， 容积率是1.8 ， 可以通过两种方式得出楼面价 。
房价和楼面价格有什么关系 ， 楼面价能决定房价吗？
@聚焦房产下的百姓热点 ， 不卖房子 ， 只关注热点 ， 分享干货 。直接回答问题楼面价起到决定性的价格因素 。一个项目的售价也就是房价它的组成部分主要有地价 ， 建安成本 ， 配套 ， 税费 ， 财务成本 ， 利润等组成 。这里面占据成本最高的就是地价 。由地价成本可以换算楼面价一般来讲 ， 楼面价就是指土地总价格除以该土地规划最大建筑面积 。
当开发商拿地时都有容积率规定 ， 框定了该土地建筑的最大面积 。建房时绝对不允许超过这个面积红线的 。楼面价表明了该项目在销售时 ， 单位售价中所包含的土地成本 。那么楼面价是怎么计算出来的呢？其实 ， 它的计算公式就是楼面价土地总价格/建筑总面积 。下面小编就用一个例子来说明下好了假设一个5000平米的小区土地价格1500万 ， 容积率为1.8的话 ， 两种方式得出楼面价楼面价1500万/5000*1.81667元平方米 。
土地的取得方式主要是通过协议出让 ， 招标出让 ， 拍卖出让 。目前基本以后两种方式为主 。通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式 。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中 ， 土地费用约占20% ， 并有进一步上升的趋势 。在一些项目中土地成甚至可以达到40% 。建安成本细分一下 ， 就可以包括前期工程费 ， 设计 ， 勘察和建筑安装等成本 。
工程前期准备的费用基本上能占成本的6%左右 。主要成本在建筑安装和工程安装成本高 ， 这部分成本也是房价中的重要组成部分 。占比较高 ， 尤其是现在从人工 ， 到建筑材料包括钢筋水泥河沙等因为要节能环保等各方面原因 ， 价格在持续的走高 。钢铁冶炼和水泥生产相对来讲都是高污染行业 ， 国家管控越来越严 ， 提高有效产能的同时必然会增加成本河沙的开采也越来越受限 ， 资源开始匮乏 ， 对环境破坏较大 ， 所以现在有些项目为了节约成本开始使用石粉来代替河沙 ， 但是这样房子的质量就难以保证 。
包含工程安装成本大约在35-40左右 。如果实在一二线的大城市 ， 建筑安装成本占的比例还可以下降 。后期配套根据小区的定位和档次不同 ， 费用也天差地别 。一般小区配套包括绿地物业设施公共服务设施道路排污热力安防及会所等等 。这部分的成本根据小区定位有一定的差别 ， 但是在总的开发成本中占比较少 。税费是由国家和地方政府收取的费率 。
税费包含两部分一部分是税收 ， 与房地产开发建设有关的税收包括房产税 ， 城镇土地使用税 ， 土地增值税 ， 两税一费营业税 ， 城市维护建设税和教育费附加 ， 契税 ， 企业所得税 ， 印花税等另一部分是行政性费用 ， 主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用 ， 项目繁多且不规范 。包括诸如征地管理费 ， 商品房交易管理费 ， 市政配套费 ， 人防费 ， 煤气水电增容费 ， 开发管理费等 。

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