净资产|正荣地产销售额注水“借旧还新”降负债存“明股实债”之嫌( 二 )
拿地规模迅猛增长，其债务规模也水涨船高。据其2020年年报数据显示，正荣地产2020年的有息负债达464.5亿元，其中短期有息负债158.65亿元。
再来看其2021上半年的负债情况，上半年正荣地产总负债2033.05亿元，同比增长10.62%。其中，一年内偿还的债务为203.43亿元，两年内需要偿还的债务为418.53亿元。
对标“三道红线”融资新规，目正荣地产目前仍处黄档。2021上半年其剔除预收款的资产负债率为72.4%，现金短比债为2.2倍，净债务与权益比率为57.2%。
【 净资产|正荣地产销售额注水“借旧还新”降负债存“明股实债”之嫌】值得注意的是，为偿还债务正荣地产频频发债，通过低息换高息的方式融资。7月29日，正荣地产宣布拟发行13亿元的优先票据，并向港交所申请票据仅以向专业投资者发行债务的方式上市及买卖。该票据的上市及买卖许可于7月5日生效，2022年到期，年息7.125%。
5月24日晚间，正荣地产接连发布公告称两笔优先票据赎回，分别为2021年到期年息7.4%的优先票据，另一笔为2023年到期年息8.65%的优先票据。在4月16日，正荣地产还曾发行一笔2.2亿美元的优先票据，2022年到期，年息5.98%。
在企业预警通查询得知，正荣地产目前境外债券存续15只，存续规模38.5亿美元及13亿人民币，其中1年内到期境外债为8.7亿美元及13亿人民币。
从发债成本来看，利率最高的达9.15%，最低的5.35%，其中10只境外债利率在7.1%以上，6只境外债的利率高达8.1%以上。
半年报的背后正荣地产销售额注水，提速拿地致使债务高涨，为降低负债采取频频发债、信托融资等渠道来降低负债。“明股实债”的这波操作既降低净负债率又获得融资，但随着信托资金监管的日趋严格，其未来依靠信托融资或将难以持续。 （文/白静）
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来源：环球网房产
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