利润|第二批集中供地释放利润空间与“摇号”双管齐下
来源： 21世纪经济报道
第二批土地共31宗约2873亩，总建筑面积约466万平方米，总起价约629亿元。
8月底，杭州官方重新发布第二批集中出让土地公告。
根据公告，第二批土地共31宗约2873亩，总建筑面积约466万平方米，总起价约629亿元，计划于10月12日-13日出让。同一时间段，成都、南京也修改了第二次集中供地土拍的规则，三个城市有一个共同点，就是土拍溢价率天花板设在15%以下，成都大多数地块在9%-11%。南京在溢价率触顶之后，将采取“摇号 预售条件提高”，对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%。
实际上，据自然资源部规定，当地块溢价率达到上限后，可通过3种方式确定竞买人，南京、杭州选择了线下摇号。此外，三个城市在合作开发、竞买资格等方面均有不同程度的严控，但杭州在部分地块（尤其是竞品质地块）起拍价略有下调。
杭州土拍新规，相对南京等城市仍有调控空间。比如南京不仅规定所有地块都要竞品质，而且还规定拿地6个月内不能上市等。
“每家测算不同，至少过去20%现在15%，比原来多5个点总有的。”杭州一家房企认为，第二次集中供地给开发商留出了利润空间。另一家在杭州首次集中供地中大举出手的房企相关人士向21世纪经济报道采访人员透露，还有兴趣参与第二次集中供地，但要拼运气了。房企们有一个共识，就是杭州首次集中供地中，融信143.2亿买7幅土地的情况将不会再现，除非开发商敢于冒险，又有足够家底，去拼竞品质地块。
除了一线城市，目前已官宣调整第二次集中供地的城市南京、苏州、成都、天津、沈阳、青岛、济南等城市，这些二三线城市的共同点是：大幅降低拿地成本和门槛。
然而，近期中报业绩集中发布期间，各家房企管理层在业绩会上表达的观点很明确，谨慎看待第二次集中供地。
土拍游戏规则改变：首轮集中供地多半不赚钱？
杭州第二轮集中供地新规一出，业内人士都认为，相当于政府对土地也进行了“限价”。查资金来源、严控马甲公司参与等等手段多次在土地市场调控中出现，房企拿地和普通人买房越来越像了，如今更要通过摇号决定（达到封顶溢价后）。
虽然这次土拍新规降低了溢价率，部分地块起拍价略有下调，但房企的利润依然十分有限。特别是竞品质地块，未来即便起拍价拿地，也可能面临亏损的情况。而且现房销售，时间成本和风险系数依然很大；40％的投销比红线也挡住了部分房企，这些房企连“上车”的资格都没有。
这也表明土拍对房企的资质要求越来越高。但据2021年中报业绩发布会释放的信息来看，不少头部房企认为，第一轮集中供地中，除了一些特别的城市，基本上22城大部分土地地价都有不同程度上涨。某头部房企在一场投资者会议上透露公司研究，首批次集中供地土地中，有接近60%是不赚钱的，甚至这里面还有比较多可能是亏本的。这或许就是各地调整土拍新规之后呈现出一个降地价的局面的原因。
比如杭州第二次集中供地试点的10宗竞品质地块，虽然有部分地块下调了起拍价，但由于要现房销售，账仍然很难算平。开发商不怕净利润率低（1%都能接受），但最怕没有回款，没有现金流。降杠杆背景下，融资成本变得难以承受。有房企测算后表示，即便零溢价拿下竞品质地块，一样会面临亏损。
实际上，杭州第二次集中供地的调整力度，也有些低于业内人士预期。比如，呼声较高的增加土地供应规模，并没有出现；预想中的起拍价下调，也没有大面积出现。进入9月以来，杭州正经历一波红盘潮，又将出现一批中签率极低的楼盘，房企将很快收获现金流。此时，杭州等地的第二批集中供地定在国庆后；间隔一个多月，房企正好有钱拿地。
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