房企观察|高开低走的苏州禹洲 | 山云庭
??编者按：拥有万亿GDP、千万人口的苏州已然是房企征战长三角的主战场之一。闽系、粤系、浙系等各大品牌房企纷纷入局。在复杂的市场条件下，它们有些稳居头部阵营，有些明显掉队？苏州乐居《房企观察》栏目将剖析房企在苏州的生存现状。
??乐居财经 黄帆发自苏州
??近两个月，苏州不断有房企官宣销售和签约破100亿，甚至150亿的消息。
??苏州百亿房企的阵容在不断扩大，但随着市场的快速变化，这些曾经的“百亿大亨”们的现状却各有不同：有房企依旧在顶流争锋，有房企选择稳步前进，当然也有房企中途掉队。
??今天我们就来聊一聊，这个“百亿阵营”里面的——苏州禹洲。
??对于禹洲在苏州的发展，业内最深刻的记忆点应该还是它的“三年破百亿”战绩。2019年11月，禹洲地产苏州公司2019年签约额正式突破100亿元。从2016年首入苏州，到2019的突破百亿，苏州禹洲仅用了三年时间，而且还把苏州公司打造成了禹洲集团第一个百亿城市公司。
??顶着光环的苏州禹洲，近况又如何呢？
【 房企观察|高开低走的苏州禹洲 | 山云庭】??2020年苏州大市房企商品房权益销售金额排行榜，禹洲集团仅以26.5亿排名第36位，快速下滑。及至2021年上半年，苏州大市房企权益及全口径榜单，禹洲双双落榜，未入前30。百亿之后的苏州禹洲，明显表现差强人意。
（数据来源：克而瑞苏州房产测评）
??从“三年破百亿”到跌落30名之外，禹洲在苏州遭遇“滑铁卢”背后的原因是什么？
??禹洲“三年破百亿”的背后
??对于禹洲的“三年破百亿”，很多人只知其然——速度很快，却不知其所以然——为什么会这么快？或许从禹洲最开始的布局思路能看出这背后的一些原因。
??2016年12月，禹洲拿下新区通安地块，地价8865元/㎡，这是禹洲首入苏州。两天之后，禹洲再在相城北桥入手一宗地块，地价6587元/㎡。自此拉开了禹洲在苏州的快速布局。
??入苏第一年禹洲陆续斩获4宗地块，用时14个月连落8盘，总投资高达230亿，土地储备约125万方，布局速度大大领先同期入苏的其它房企，阵势之大也使其一度成为苏州楼市的焦点。
苏州禹洲布局图
??但从其布局版图可以看出，禹洲在苏州的拿地特点——积极但并不激进，甚至还较为谨慎。其拿下的几宗地块特征比较明显，其一是主要分布在中环沿线如通安、望亭、盛泽、浒关等乡镇版块；其二是不拿高价地，这两点直接锁定了目标客群——刚需。
??而当时通安、望亭、浒关恰恰正是苏州刚需集中爆发的地方。主动适应市场需求的布局，积极抢占市场红利，从某种程度上来说，这些成为了禹洲接下来多个楼盘热销，以及三年突破百亿大关的重要原因之一。
??禹洲苏州首个入市项目，位于相城北桥的禹洲招商拾鲤花园，就给禹洲带来了开门红。2017年项目开盘当天去化约9成；2018年成为相城区销冠，同年成交套数甚至超过MOC芯城汇；2019年成交面积依然上榜相城TOP6。
??2018年，苏州禹洲另一大热盘——位于新区通安的禹洲嘉誉山正式开售，一年时间清盘收官。该项目成为2019年新区成交面积、成交套数“双冠王”，并以29.18亿成交金额位列当年新区前三，市区TOP9。2019年，禹洲另一个热销盘蔚蓝四季花园同样以31.49亿、17.07万方的成交成为吴中区金额榜、面积榜双冠。
??纵观这些楼盘，几乎都凭借1字头、低总价的价格优势，快速收割了一大批区域内的刚需客。
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