房企观察|高开低走的苏州禹洲 | 山云庭( 二 )
??市场红利褪去后，苏州禹洲有核心竞争力吗？
??市场红利，给了苏州禹洲一个快速上升的机会，但红利总有吃尽的一天。
??继2016-2018年在苏州土地市场收割之后，苏州禹洲逐渐放慢了投资速度，直到2020年才开始了新的布局之路，但开发模式发生了一些变化。
??2020年之后，苏州禹洲先后带来了山云庭、星辰四季、蔚然锦绣、山云轩等项目，清一色全是合作开发项目，合作对象包括苏高新、中锐、招商、路劲、融创等房企，除了继续携手“老伙伴”外，禹洲也开始牵手“本地大佬”了。
??布局上，也可以明显看出苏州禹洲开始冲破刚需阵地，转而向一些更偏改善和更具投资属性的区域调整，比如进驻高铁新城、马涧板块。与此同时，在产品开发上，苏州禹洲也有意向改善靠近，渴望打造更具产品力的楼盘了。
??以禹洲开始转变之路的山云庭为例。山云庭，是禹洲携手“本土大佬”苏高新在当时大热的白马涧景区打造的，一个以叠拼、洋房为主要产品的低密社区，主力户型包括126、190、210、227㎡，均价2.4万/㎡，总价基本都在300万起步。
??山云庭入市前，同板块龙湖中锐景粼天著创造了“一个小时别墅售完，洋房去化94%”的热销战绩。本以为山云庭会延续景粼天著的热度，但从苏州商品房销售网上管理系统来看，山云庭在过去一年时间共领取626套住宅预售（项目总户数1239户），截至目前可售房源还有361套，整体去化率仅42%，最终结果有些不尽如人意。（统计时间截至2021年9月1日）
山云庭可售房源截图
??很显然，相比龙湖项目，同是低密产品，同样的区位，带来的销售成绩却截然不同，简而言之，购房者不愿意为产品买单。
??总得来看，市场红利褪去之后，苏州禹洲明显没有拿得出手的产品，以至于没能扛得住市场的真实考验。这成为其业绩一滑再滑的重要原因。
??屋漏偏逢连夜雨，苏州禹洲在2020年出现了巨大的人事变动，管理层相继离职，进一步导致了其发展的不确定性。
??从“三年破百亿”佳话，到如今的问题重重。红利褪去后的苏州禹洲，如何修炼产品内功以应对市场考验，或将成为其日后重点考虑的问题了。而苏州禹洲未来能否重回苏州百亿房企行列，同样也需等待市场检验。
文章来源:乐居财经
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