深圳一手住宅成交1790套二手住宅438套|城市周报 | 下调
焦点研究院深圳房地产市场周报告
报告时间：2021年8月23日至29日
出品时间：2021年 9月1日
研究员：蔡攀攀 关嘉楠
市场聚焦（2021年第35周）
当周全市一手住宅备案规模持续上扬。根据焦点研究院的统计，当周全市一手住宅成交 1790 套，环比上升 1.6%；面积约 20.13 万平方米，环比上升 3.3%。二手住宅方面，当周全市成交 438 套，环比下降 7.4%；面积约 4.03 万平方米，环比下降 7.4%，成交有所下降，且维持低位运行。
市场运行方面, 当周一手住宅供应规模大幅上扬，有4个项目获取商品房预售许可证。其中，位于南山的弘基南城小筑，可售住宅87套，户型建筑面积约31至50平方米，均价约8.09万元/平方米；位于龙岗的保达誉都花园，可售住宅613套，户型建筑面积约87至162平方米，均价约4.25万元/平方米；位于宝安的联投东方世家花园，可售住宅613套，户型建筑面积约78至142平方米，均价约4.58万元/平方米；以及位于龙岗的和昌拾里悦府，可售住宅381套，户型建筑面积约107至153平方米，均价约4.52万元/平方米。此外，有1个项目获取现房销售许可证，即位于罗湖的德弘天下华府，可售住宅263套，户型建筑面积约69至80平方米，均价约8.8万元/平方米。
当周1个项目入市，即位于坪山的信达泰禾金尊府，可售住宅592套，户型建筑面积约88至143平方米，均价约4.2万元/平方米，毛坯交付，但去化仅六成。
土地市场方面，当周深圳交易集团有限公司公告，将此前中止的 2021 年第二批集中供地重新挂牌出让，涉及 22 宗地块不变，将在 9月28日集中出让。挂牌出让后，地块竞拍规则有所调整，由此前的“双竞双限”，调整为“三限双竞”和摇号相配合。其中，“三限”即限地价、限全年自持租赁住房面积和限住房销售均价，“两竞”即竞地价和竞全年自持租赁住房面积。此外，当地块竞拍达到溢价上限后，通过摇号确定竞得人。此外，深圳市要求，限制同一企业最多参与 3 宗地块竞买；调整溢价率上限，由 45%下调至 15%；强化“房地联动”，进一步下调住房销售限价，普通商品住房销售限价在原限价水平下调 3%至 9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价水平下调 2.8%至 9.1。
轨道交通方面，深圳地铁20号线一期已通过验收，预计年底通车。
城市更新方面，当周龙岗区2021年城市更新单元计划第五批计划发布，含6个项目，拆除范围用地面积约75万平方米，涉及星河、华润、中洲、龙光等房企。此外，宝安区新安街道甲岸旧村城市更新项目签约，光明区公明街道鸿大新城城市更新单元计划调整草案发布。
焦点研究院认为，当周深圳市重新启动 2021年第二批集中供地，并对竞拍规则进行调整。其中，降低溢价率有利于鼓励和刺激房企参与此次集中供地，但地块竞拍规则中，“三限”和“房地联动”相关政策则可能推升项目开发成本，限制项目定价，对房企获取地块后的开发和销售产生一定影响。
市场层面，当周新项目供应力度加大，营销动作逐步活跃，市场有所升温。根据焦点研究院的统计，8月深圳一手住宅成交5885套，环比上升94.4%，创下近7个月以来新高。我们预计，随着新房源供应规模上扬，将带动市场进一步升温。但购房需求观望情绪升温，加之政策层面从严从紧，项目仍面临严峻的去化压力。二手住宅方面，8月成交2043套，再创新低，短期内二手住宅市场遇冷状态难以改变。
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