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开发商|民营开发商“大撤退”

来源： 拆神
无论是旧改，还是土地公开市场，接下来的楼市都会是国企的天下。
这也意味民企开发商的“大撤退”。
这个趋势，在广州、深圳第二次集中供地的时候，表现得特别明显。
与广州第一批集中供地，民企开发商高举高打不同，刚刚过去的第二次集中供地是“国家队”的天下。
数据最为直观。
广州第二轮集中供地成交的23宗地块中，17宗是国企拿下的，金额超过563亿。
｜来源：广州公共资源交易中心
就连在第一批集中供地有所斩获的龙湖、融创等开发商，在这一次也选择了“躺平”。
相比之下，民企无论拿地宗地还是拿地金额，都远远不如“国家队”，除了碧桂园，没有一家TOP30房企。
而部分地块不成交、底价、低溢价...民营房企到了缺钱和担心不敢买的地步。
局面彻底变了。
民营开发商选择“躺平，与近期的调控分不开：
在土地端，有22城集中供地，最高限制15%溢价率，并采用房价联动机制，降地价；
在开发商端：“三道红线”，限制债务高企的开发商融资，对企业进行了一波洗牌；
此外，还有第“四道红线”，开发商拿地金额不能超过年销售额的40%，就算是再有钱，也会被“限购”。
在金融端，央行和银保监会发布房地产贷款管理制度，压缩银行房贷比例；
在交易端，广州出台二手房限价，一手房街道限价，继续挤压市场泡沫，打击投资客；
一系列组合拳打下来，一些家底薄弱、资金链紧张的企业不敢拿地，或少拿地，而只有家底深厚，资金实力强的开发商才会出手。
过去房企赖以所用的“高杠杆”利器即将宣布失效，资金压力加大，“疯狂土拍”，要慎之又慎。
尤其是，最近几个月，房地产企业信用环境进一步恶化，龙头房企恒大出现实质性违约，不得不割肉求生。
除了恒大，头部地产商不时有资金链紧张的传闻出现，华夏幸福、泰禾集团、花样年、蓝光发展、宝能、河南建业...
｜来源：说财猫
资金链的紧张，已经影响到企业拿地，部分头部民营企业今年拿地金额呈现断崖式下跌，恒大、碧桂园、世茂、金科、佳兆业、中南置地、阳光城等民营地产商显著放缓了拿地的节奏。
资本本来就是追逐利润的，地产的暴利预期没有了，民营开发商的收缩，也是战略选择。
｜来源：来源中指院
2021年上半年50家代表企业拿地销售比
实际上，不仅是在公开市场，就连广州旧改，也上演了民营开发商的“大撤退”：
恒大退出黄埔沧联；
宝能退出黄埔枫下旧改；
龙湖退出黄埔永岗北社区旧改；
时代中国退出黄埔横迳、重岗旧改；
【 开发商|民营开发商“大撤退”】而奥园也将知识城旺田、新村，甚至荔湾东塱等已经招商的旧改项目摆上货架。
不久前，在广州拿下9个旧村改造项目，投资金额超过772亿的一家外地房企，如今也不得向银行之外的机构借钱融资。
旧改周期长，对资金要求高，尤其是黄埔的政策要求拆迁前置，开发商还没有取得正式合作方资格，就需要支付一大笔拆迁款。
而很多开发商的拆迁款，很多都是融资来的，如果市场行情好，那么这笔钱的成本可以用未来的商品房的销售来覆盖。
在调控如此密集的当下，一二手限价，市场预期变得不可预测，加上“三道红线”收紧，开发商想要借旧改项目融资，能借到的钱也越来越少。
再加上，由于黄埔建设用地指标缺口等因素，不少项目清零之后，融资地块一直都批不出来，更别说商品房开卖了。
旧改商品房不能入市，对于开发商来说，也就没有办法实现“自我造血”，而每天还要支付一大笔拆迁款，不少开发商咬牙扛着。

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