开发商|民营开发商“大撤退”( 二 )
楼市调控、旧改周期长、资金要求高，是上述民营开发商退出黄埔旧改的主要原因。
我们统计了自2018年以来广州成功招商（包括意向合作）的138个城市更新项目，民企开发商绝对是广州旧改的主力。
升龙（9）时代（9）、富力（8）、星河（7）、方圆（6）、勤诚达（5）、星河湾（5）、佳兆业（4）、恒大（4）...占据了半壁江山。
民营开发商做旧改资金的调动更为灵活，毕竟很多旧改项目涉及到台底的交易。
另一方面，相对于广州越来越贵的招拍挂，旧改让开发商有机会以更小的资金去撬动市中心更便宜的土地。
此前，深耕旧改的佳兆业就公开说过，深圳旧改项目的毛利率50%左右，广州40%，惠州、中山此类城市则为26%左右。
｜来源：广州公共资源交易中心
不过接下来，广州旧改由民营企业主导的局面迎来扭转，全面转入国企时代。
在鼓励功能性国企参与城市更新意见的函，当中提到，中心七个区要鼓励功能性属国企参与城市更新改造。
这七个区也就是海珠、越秀、荔湾、天河、白云、番禺、花都。
国企全面参与广州旧改有什么优势？
其一：发挥国企在行政审批上的优势，体现在改造过程中土地类问题的解决、审批流程冗长繁琐等推行“容缺审批”等方面；
其二：能把控好183条城中村改造的节奏，不过快或过慢推进城市更新，减少因市场逐利导致“只吃肉不啃骨头”。（如受56平方公里历史名城限制、白云山及机场限高导致经济测算难平衡）局面出现，促使市改造资源和利润进行整体平衡。
其三：保障市场的有序和纯净，打击原市场上平台公司的存在，发挥并充当该职能。功能性国企主要参与一级部分前期策划工作，减少台底交易的出现导致的腐败滋生问题。
其四：加强房地产市场管控，稳定房价。国企拥有低廉的融资成本，同时后续市政府将搭建城市更新基金平台，降低项目的财务成本，保障多方利益。
其五：避免烂尾。一旦民营开发商资金出现问题，导致旧改项目难以推进，国企就会介入，兜底，保障居民权益。
所以，我们看到广州城投驰援了黄埔庙头，而科学城接盘了宝能的枫下项目。
这两天，我们也看到珠江实业、越秀扥国企，已经自发要求深入参与广州城市更新。
当中，越秀申请参与跟进20余个项目；
珠江实业参与跟进越秀登峰、荔湾坑口、花地、广钢西塱、白云湖夏茅村、琶洲东围等项目。
在这个政策趋势之下，城市更新是广州既定的战略，不会暂停。
而旧改坚持政府主导，鼓励市场参与，这对于民营开发商来说，广州依旧是个有机会的城市。
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