存货|觉醒时刻 一份房地产上市公司的避雷指南
来源： 财经网
【 存货|觉醒时刻 一份房地产上市公司的避雷指南】随着政策监管日渐趋严，房地产周期论彻底失效，债务“爆雷”的房企开始增多。而近一年的时间里，千亿房企甚至头部房企也开始出现了重大经营问题，这也引发了行业内外的热议。
最近，网络流传一份风险房企爆雷指数清单。虽然在业内人士看来，这份清单并不是基于专业的计算，但其意义恐怕更多在于提示风险。之于购房人来说，大笔的投入选择买房，如果遭遇烂尾，可谓损失惨重，所以出手前能够看看这份清单或许一定程度上也能帮自己避免“踩坑”。
但对于广大专业投资者和相关机构而言，还需要掌握更为核心的根本性指标与对政策的精准把握，从而预判企业的风险，所以特为您奉上这份避雷指南。
三大核心指标看房企
“房地产是非常复杂的。”在资深地产专家朱酒看来，不是专业人士，很难一眼看透房企。
原因在于，周转、毛利率、现金、经营性现金流量净额、净负债率、流动负债、融资利率、土储质量、少数股东权益和损益，信贷环境和宏观经济环境等因素，都是研判房企健康与否的重要指标。
但实际上，每个财务数据并不是孤立存在的。以存货周转率为例，存货周转率指标的好坏反映企业存货管理水平的高低，影响到企业的短期偿债能力。存货周转速度越快，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度越快。
一般来讲，在信贷环境、宏观经济环境趋紧已成既定事实的情况下，土储质量会在一定程度上影响存货周转率，而周转率的快慢又会进一步影响现金、经营性现金流量净额、流动负债等指标。
朱酒表示，相对于其他指标，净负债率代表性更强一些。净负债率是房地产行业的一个专用指标，指有息负债减去货币资金与所有者权益的比率，是衡量企业长期偿债能力的一个重要指标。按照“三道红线”要求，房企需要在2023年中期前将该指标降至100%以下。
最终反映企业经营能力、回馈投资者能力的当属毛利率，这一指标反映的是一个商品/项目经过生产转换内部系统以后增值的那一部分，与房企的成本、营销等息息相关。
因此，透过存货周转率、净负债率、毛利率三个体现企业偿债能力、经营能力的财务指标，大约可以窥测出一个企业的经营能力以及面临的风险。
陷入恶性循环
实际上，如今爆雷或处于危险期的房企，都或多或少在这三项指标中表现不济。而这三个数据之间存在着千丝万缕的联系。
从存货周转率切入来看，若企业存货周转率低，将推高存货，进而增加成本，不仅影响销售速度，也将侵蚀毛利率；若毛利率一降再降，就没有足够的空间打折促销，导致销售进一步承压；没有业绩支撑，便很难获得足够的现金流缓解债务压力，净负债率也无法从根本上下降。
一位资深地产专家告诉财经网，现在不能说这是一个闭环，因为闭环意味着百分百的确定性，但据此定性分析一个房企出现这几个指标异常的时候，也可以判断（房企面临危机）是一个大概率事件。
我们可以从蓝光发展的发展历程中，更为清晰地看出这一规律。蓝光发展被业内广泛关注，源自2015年。那一年，蓝光发展重组上市，是一家年销售额184亿元的百亿房企；从百亿到千亿的进阶，蓝光发展仅用了4年时间。
在销售额增速最为快速的2015-2017年，企业的存货周转率远远高出行业平均水平（中值在0.25左右），但却开始一路下滑。据wind数据显示，2015-2021年中期，企业的存货周转率分别为0.63、0.36、0.32、0.29、0.26、0.22、0.08。
推荐阅读
- 平板支撑|林丹乔迁三层别墅，新家内景曝光，细节透露羽毛球生涯辉煌时刻
- 第一眼看|第二套房子装修有经验了，抛弃多余的设计，时刻保持空间整洁有序
- 至暗时刻|中南建设发布12月经营公告 销售单月环比增长15%
- 至暗时刻|贵阳贵安再破局！省会楼市新觉醒
- 深圳市|贵阳贵安再破局！省会楼市新觉醒
- 厨房|若再装一定要加上这凹槽，厨房再小也能时刻整洁，使用更顺手！
- 盒子|卫生间记得要装这个盒子，关键时刻能救你一命，懊悔现在才知道
- 城市|共鉴荣耀时刻，融创山推项目城市展厅华丽绽放
- |机构停贷、不断裁员、剥离地产，鲁商发展帝国的危机时刻
- 嘉祺|刘耀文当“儿子”的时刻！求帮忙主动喊嘉祺爸爸，结果被拒绝白喊