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存货|觉醒时刻 一份房地产上市公司的避雷指南( 二 )


直到爆雷后的第一个期中考，蓝光发展的净负债率飙高至227.78%，利润则下滑至-5.24%。
如今，这一恶性循环，在外部条件不断恶化下，大有愈演愈烈之势。在各地不断加码的政策调控下，房地产市场表现越发“乏力”。从市场端看，据中指院、广州中原研究发展部数据显示，8月广州共成交商品住宅7180套，成交面积77.44万平方米，成交套数、成交面积环比分别下降8.3%、9.2%% ，几乎跌回“春节月”2月份7062套的水平；新房共计网签6711宗，环比下跌12%，创下今年成交新低。
从房企来看，克而瑞统计则显示，8月百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期，近7成企业单月业绩同比降低，其中26家同比降幅大于30%。这也是7月、8月百强房企连续两月单月业绩同比下跌。这预示着，今年房地产市场“金九银十”依旧承压，成色恐不容乐观。
如今，“限跌令”又在各地落地，以大幅度促销去库存的空间也被限制。据财经网不完全统计，截至9月17日，已有株洲、江阴、菏泽、岳阳等至少7个城市通过约谈房企或出台政策的形式，限制房企降价。
什么样的企业最危险？
外部环境多方挤压之下，究竟谁是下一个“爆雷”的企业？
如今，每个指标已经有了行业标准。从净负债率来看，中原地产分析师卢文曦告诉财经网，“三道红线”之前，业内普遍认为净负债率高于150%属于高风险的企业。为平稳达标绿档，至少要以每年降17%的速度递减，房企今年中期应该处于133%以内。
据贝壳研究院数据显示，截至2021年中期，尚有14家房企未进入这一行列。其中包括格力地产、光明地产、京投发展、金融街、中交地产、首开股份等多家知名房企。
朱酒认为，尽管房企的净负债率虽然下滑，但并不是靠经营，而是以增加股东权益、永续债或者是卖资产的方式也同样危险。比如，金科股份在2020年新发行永续债融资13.42亿元，通过债务置换来降低净负债率水平。
在存货周转率方面，朱酒表示行业平均水平基本处于0.25-0.35之间。据wind数据显示，直至2020年底尚未达到最低标准0.25的房企有52家。其中包括陆家嘴、张江高科、格力地产、泰禾集团、京投发展、滨江集团、首开股份等多家房企。
对于利润，中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲在接受媒体采访时表示，房地产业要调整预期，行业最终会走向“平均利润”。Wind数据显示，2021年上半年房地产行业的平均毛利率为20.98%，低于这一标准的房企有62家。其中包括美好置业、世联行、光明地产、建发国际集团、绿地控股、首开股份等。
多位专家告诉财经网，在房企生存环境日益复杂的状况下，房企虽然可以通过减少买地、卖资产的方式实现降负债、增加现金流，但这并不是长久之计。没有土地对销售产生的影响会有多大？高负债的项目降价谁要收购？优质土地可卖掉回血，但手中还有哪些筹码？这些问题才是房企需要面临的关键。
IPG中国区首席经济学家柏文喜直言，这些指标单独的意义不大，例如融创净负债率高，但周转够快、现金流非常好，企业风险就相对较低。但叠加效果将完全不同。如果净负债率很高，存货周转率又很慢，“那（企业）离死不远了”。
多位业内人士提醒，如果企业在这三个指标中涉及两项或更多，那就要格外提起注意了，触发危险的概率将大大提升。

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