华发|深陷“负债门”与“质量门”!深挖华发入汉沦落之路
华发，1980年诞生于珠海。它的名字伴随着珠海走过了40多个年头。在当地地产行业圈内，几乎无人不晓。作为与格力平齐的珠海唯二家实力国企，华发多年来稳坐珠海“地产一哥”的宝座。
背靠珠海国资委，华发的野心却不止于此。2012年华发开始转变策略，向着全国开启规模性布局战略。2013年，华发入汉，深耕8年，却最终折戟成汉。深陷“高负债”与“质量门”两大泥淖，个中原因，着实令人深思。
“冒进”追千亿，深陷负债门
在2020年房企销售排行榜中，华发逆势增长30%之多，一举捅破了千亿房企这张窗户纸，其排名也从2019年的39名跃升至2020年的29名。令人更为吃惊的是，从2015年的132亿到2020年的1205亿，千亿的销售目标，一般的千亿房企销售额从破百亿到破千亿平均要花6.75年。而华发仅用了4年！
显然，这种迅猛扩张的思维，很危险！
据了解，在2018年～2020年的两年间华发拿地额度急剧攀升。根据中指院数据显示，2018年至2020年，华发股份的拿地金额分别为160亿元、253亿元、703亿元。2020年，华发获取土地总计容面积同比增长24.3%。仅在武汉竞拍的高溢价地块，累计金额达169亿元，远超行业平均水平。
高强度的拿地频次推高了华发的规模，同样也加大了公司的负债高度。据相关数据显示，2020年，华发剔除预收款后的资产负债率76.5%，净负债率高达181.6%，现金短债比0.9。和近年全国化快速扩张的房企一样，三道红线一直像悬在华发头上的“达摩利克斯之剑”，挥之不去。眼看大考在即，连踩两道红线的华发无疑背负着高负债、高杠杆的巨大压力。
融资政策收紧给了高负债房企当头一棒，问鼎千亿之后的华发不只有野心，还有隐忧，降低负债率已经成为华发的新挑战。于是华发不得不放慢脚步，今年上半年华发仅在佛山、南京、徐州三地各拿下1宗地，大大降低了拿地的频次。
然而，在降负债道路上，一个新的焦虑又重新浮现。华发股份的可售土储量，出现了告急。根据数据显示，2020年末，华发股份土储806万平方米，仅覆盖1.5年的销售量，这远低于大型房企平均3年的土储可售量。而在这之前，华发股份的土地储备已经连续3年下跌，其2017年总土地储备为877.11万平方米，为近三年来最高值，2018年降至750.04万平方米，2019年进一步降至697.48万平方米。
刚刚跨入千亿规模的华发仍需要一段时间静心修整。如何在“规模、负债和土储”间保持平衡，是留给华发股权的“三角”难题。
冒进求速度，口碑遭质疑
2013年，华发打入武汉房地产市场，布棋8年，先后推出华发四季、华发悦府、华发峰尚、华发中城荟、华发外滩首府等5个系列。8年5个系列，频次相对较高。但整体反响比起它的扩张速度而言却显得格外落寞。
近年来，华发维权问题频出，口碑一度遭到质疑。曾经的珠海地产“一哥”为何到了全国就开始了沦落？这显然与它“激进”扩张，现金流受阻息息相关。
从精装到物业再到配套，华发所涉及的问题几乎充斥了各个方面。纵观武汉城市留言板，近些年有关华发房屋质量问题的投诉多达千余条。
今年年初，武汉华发峰尚小区可谓是风波重重。先是出现保温层大面积脱落，开发商对此承诺修缮外墙。随后交房延期，终于等到月底交房，前来收房的业主又发现货不对板，公共区域出现大面积墙面剥落等，质量问题是一个接一个。
当然，这还不是令业主崩溃的，最难以接受的是在小区围墙外几米宽的道路旁，就有一个公墓。从房子的窗户上，一排排的墓地清晰可见。
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