金融资产|“现在买房”和“现在卖房”，10年后谁会后悔，答案其实很明显购房置业|收缩型城市|房价

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作者：见识君
“高住房自有率”、“高住房空置率”、“越生越少”、“收缩型城市”统统到来，四个看似毫无关联的词，其实背后已在发生某种化学反应，走到这个历史关口，房地产终于还是迎来“拐点” 。
第一， “高住房自有率” 。按理说，我们的房地产从1978年开始到现在，前后也不过40多年，快速发展其实是从1998年住房商品房化改革以后，也才20来年，但受传统“有房才有家”的观念影响，我们的住房自有率已名列世界前茅。央行调查统计司在中国金融杂志第九期刊登了一份报告显示，城镇居民家庭住房拥有率为96% ，一些人可能不以为然，说身边就有好多人没有房子，怎么只有4%的人没房，其实，这些人在A城没房，并不意味着在B城没房，既然是调查，它不看你的房子在哪里，有房就算。说到底，房地产发展到今天，住房总量上已经不怎么缺了，不过是城市之间的一些差异。

第二， “高住房空置率” 。由于没有官方的正式权威数据，只能从两个方面看，一是机构方面，国家电网统计过2017年的空置率，以20度电作为空置界限，当年的空置率为：小城市住房空置率13.9% ，大城市为11.9% 。同样，中国家庭金融调查中心派千人调查组对2017年全国城市空置率统计显示，除了一线城市空置率为16.8%外，二、三线城市空置率均超20% 。目前我们每年商品房和保障房供应大概在1500万套左右，空置率只多不少。二是现实感受，从很多网友的反馈看，像新城、开发区、郊区、远郊区、都市圈等成片的小区，一栋楼都没几户亮灯，空置情况要比机构的数据更严重一些。其实，无论按照哪个数据，按照国际惯例的话， 5-10%属于合理区间，超过10%和20% ，分别就属于空置危险区和空置严重积压区。随着住房不停建，住房整体高空置率是一个不争的事实。
第三， “越生越少” 。一般而言，检验生育趋势的有两大因子，一是绝对人口数量。数据显示， 2017年我国出生人口为1723万，此后一路下滑，现在多个渠道预测， 2021年出生人口很可能跌破1000万。值得一提的是，原来以为经济发达地区如东南沿海等地区因为生活成本高而出生率持续下降外，没想到的是，现在劳动力输出大省如河南、山东、贵州、湖南、四川、重庆安徽等13个省市在今年上半年出生总人口同比下降了17.2% ，趋势一旦形成就很难扭转。二是婚育妇女持续大幅减少。数据显示， 10年间， 20-34岁女性的已婚比例从78%降至68% ，说明近10年增加了10%的34岁以上大龄已婚女性，而已婚年龄从2013年的1340万对下降至2020年的810万对， 7年降幅为40% 。说白了，结婚年龄增加、结婚人数减少使新生儿还会继续走低。
第四， “收缩型城市” 。我国首次提到收缩型城市概念的是国家发改委在2019年发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》中。按照国际统计标准看，城市人口连续2年净流出，伴随着经济滞涨或衰退，就应该属于收缩型城市。按照这个标准，机构统计显示，目前我国有80个城市出现了收缩，占总城市数量的12% ，主要分为：1.资源枯竭型，如玉门、鹤岗等；2.重工业城市转型不畅，东北有很多这样的城市；3.偏远城市，受不到核心城市产业外溢和辐射，这个就比较多了。按照目前发展趋势看，差不多每10个城市就有1个收缩型城市，未来10年，可能逐步增长为2个。越来越多的城市将面临产业和人口的双缩水，对当地房地产的影响不言而喻。

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