中南建设|机构下调评级之下 长期主义房企中南建设的发展确定性
在调控持续升级情况下，房企销售业绩近三个月持续下滑。根据克而瑞发布的报告，9月百强房企实现单月销售操盘金额7596亿元。单月业绩规模不及8月，首次环比下降，同比去年下降36.2%；7-9月单月业绩连续三个月同比下跌，且同比跌幅进一步扩大。
??企业端看，继恒大、华夏幸福、蓝光发展等行业企业债务违约持续发酵，上月还有包括花样年、新力等公司也出现债务违约，股价闪崩等情况，叠加房企9月销售情况等因素，市场避险情绪上升。近日，穆迪将祥生控股、广州富力、中南建设、阳光城、绿地控股、中国奥园、佳兆业等在内的多家公司海外主体信用评级进行了下调。不过尽管对多家企业进行了下调，但穆迪也表示，其对于坚持长期主义的企业仍抱有稳定预期。
??海外评级机构对企业评级下调，反映了其对中国房地产市场的看法。而在国内，央行罕见对房地产市场连续发声：国庆前夕，一周内两次提及“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”；10月15日，针对恒大的债务问题做出正面回应，定调为“个别现象，房地产行业总体健康”。
【 中南建设|机构下调评级之下 长期主义房企中南建设的发展确定性】??释放维稳信号下，曙光或许即将来临，但也不是所有房企都等得到。
??长期主义企业的回调之路财务健康增强流动性缓冲
??细数海外评级机构纷纷下调国内房企评级或展望的原因，多集中于市场经营环境的严峻、杠杆率上升、回款能力变差、现金流的紧张、偿债能力的下降等。在三道红线政策下，企业的融资被极大受限，加上疫情及信贷政策变化导致销售放缓，房企的现金流极容易断裂。以被下调展望的富力为例，2021年6月末，富力短期借款519亿，而现金及现金等价物仅有128亿，可动用的短期资金与债务间存在390亿的缺口。穆迪下调海伦堡展望至“负面”时，考虑的也是海伦堡销售的现金回收周期较长，流动性缓冲较弱。
??其实，与其说下调评级是对房企经营风险的预判，不如说是境外机构对国内房地产行业的悲观，但这种悲观显然是迟钝的。虽然市场确实还在下行，但国家已经发出了“两维护”的明确信号。
??对于此次下调评价，事实上，中南建设的经营面就开始从高增长转向高质量，纵使政策汹涌迅猛，也从未打乱企业的经营定力，“防三高”是中南一切经营行为的准绳，也就是防流动性风险、防杠杆率超标、防利润率下滑。
??与其他被下调评级公司不同的是，中南建设长期坚持不断提高运营效率，不依赖有息负债的发展模式，这样的发展模式更符合国家加强宏观审慎管理后的政策导向。截至今年中期期末，公司有息负债仅768亿元，与年度经营规模的比值一直处于行业最低水平。其中一年以内的有息负债209亿元，仅占全部有息负债的27%；平均每月需要偿付的负债17亿元，单月最高需要偿付的负债也仅26亿元。
??这点在穆迪对公司的最新评级报告中也有显示。尽管穆迪认为中南的销售及土储情况有所弱化，但依然给予了公司未来稳定的展望，表示其对公司应付短期债务的能力很有信心。根据2021年半年报，中南建设在手扣除受限资金后的现金215亿元，完全覆盖一年以内的全部负债。除此之外，中南建设还拥有大型银行支持，具体来看，公司具有银行授信额度总额1835亿元，其中尚未使用的额度1425亿元，未来可使用的信贷资源充裕。
??在现金流入方面，今年1-9月份公司实现销售金额1537亿元，同比增长7.4%。新增47个项目，规划建筑面积合计793万平方米。上半年公司合并报表范围内经营活动现金流入746亿元，单月平均流入124亿元，远远超过一年以内各项经营负债的月度均值83亿元。穆迪针对公司流动性重申，“中南建设将拥有充足的流动性以应对未来6-12个月内经营环境和融资条件所带来的风险”。
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